Jak správně prodat byt příbuzným | Časopis Airplane Plus

Mluvíme podrobně o tom, jak je výhodnější přepsat byt na jméno příbuzného: prostřednictvím kupní smlouvy nebo darovací smlouvy, aby nevznikaly žádné nároky ze strany finančního úřadu. Analyzujeme úskalí transakcí s nemovitostmi mezi příbuznými: jaké jsou nuance takových transakcí.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Vlastnosti transakcí nákupu a prodeje bytu mezi blízkými příbuznými

Podle Zákona o rodině Ruské federace mezi blízké příbuzné patří:

• rodiče a děti,
• prarodiče a vnoučata,
• bratři nebo sestry.

Daňový řád Ruské federace však zavádí pojem „vzájemně závislí příbuzní“ – jedná se o příbuzné, jejichž ekonomické aktivity ovlivňují jiné příbuzné. Podle daňového řádu Ruské federace mezi vzájemně závislé příbuzné patří:

• manželé,
• rodiče (včetně adoptivních rodičů),
• děti (včetně adoptovaných dětí),
• bratři a sestry (sdílející jednoho nebo oba rodiče),
• opatrovníci (poručník) a svěřenci.

Obecně platí, že transakce nákupu a prodeje bytu mezi blízkými (na sobě závislými) příbuznými se řídí obecnými pravidly. Existují pouze dva hlavní zákazy transakcí mezi příbuznými:

• S nezletilým dítětem nemůžete provádět kupní a prodejní transakce s rodičem, osvojitelem, poručníkem, opatrovníkem, jejich manželi a blízkými příbuznými – to znamená, že nemůžete koupit byt od dítěte nebo jej prodat jeho jménem jeho příbuzným. , stejně jako při prodeji bytu třetím osobám, který zcela nebo částečně patří dítěti, musíte získat povolení od opatrovnických a opatrovnických orgánů;
• manželé si nemohou vzájemně prodat byt, který byl získán za manželství a je společným jměním – tento zákaz se nevztahuje na majetek, který byl nabyt od manželů před manželstvím;
• manželé nemohou být účastníky transakce, pokud je byt zakoupen s mateřským kapitálem – v tomto případě prostředky přidělené na mateřský kapitál patří všem členům rodiny a ze zákona musí každý získat podíl na vlastnictví nemovitosti – oba rodiče (pokud je manželství úředně registrováno) a děti. Proto je transakce mezi manžely v tomto případě nepřijatelná, protože jeden z rodičů bude vždy vystupovat jako prodávající i kupující.

Transakcím mezi blízkými příbuznými je ze strany finančních úřadů věnována zvýšená pozornost, protože mezi těmito transakcemi jsou často transakce zrušitelné nebo fiktivní. Může to být například:

• cena bytu byla snížena za účelem snížení základu daně,
• transakce byla formalizována pro příjem daňových plateb – ve skutečnosti nebyl byt převeden, vše bylo formalizováno pouze na papíře (důležité: podle odstavce 5 článku 220 daňového řádu Ruské federace se daňové platby neposkytují, pokud nákup a smlouva o prodeji bytu byla uzavřena mezi vzájemně závislými příbuznými),
• Aby se vyhnuli daním, byla sepsána darovací smlouva, ačkoli ve skutečnosti došlo ke koupi a prodeji bytu.

Pokud finanční úřady odhalí skutečnosti porušující zákon, mohou být takové transakce považovány za neplatné a přijaté platby budou muset být vráceny státu.

Jak prodat byt příbuzným

Transakce za nákup a prodej bytu mezi příbuznými, jak je uvedeno výše, se provádějí na obecném základě – převod vlastnictví je také registrován v Rosreestr, u kterého není míra vztahu mezi kupujícím a prodávajícím bytu hmota.

Obecně platí, že prodej bytu příbuzným může být snazší a rychlejší ve srovnání s transakcemi mezi cizími lidmi, protože:

• není třeba ztrácet čas hledáním kupců,
• příbuzní se rychle dohodnou na všem: podmínkách, podmínkách transakce, převodu bydlení atd.,
• kupující a prodávající znají navzájem svou historii a mohou si být jistí,
• Nejčastěji takové transakce nevyžadují realitního makléře, což znamená snížení nákladů.

Nákup a prodej mezi příbuznými, stejně jako jakákoli jiná transakce, probíhá v několika fázích:

1. Jednání mezi stranami o podmínkách transakce,
2. sepsání smlouvy o prodeji a koupi bytu,
3. podpis smlouvy o koupi a prodeji bytu,
4. Vystavení převodního a akceptačního certifikátu s konečným převodem bydlení a finančních prostředků.
5. Předložení dokumentů pro registraci vlastnictví bytu společnosti Rosreestr (možné prostřednictvím MFC),
6. Přijetí konečného balíčku dokumentů: je vystavena kupní a prodejní smlouva a výpis z Jednotného státního rejstříku.

Pokud je podle kupní smlouvy konečná platba za byt provedena až po zápisu vlastnictví kupujícího, pak je v tomto případě právo kupujícího zatíženo zástavou. To znamená, že po registraci práva u Rosreestr a konečném vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím musíte znovu kontaktovat MFC nebo Rosreestr za účelem odstranění zástavy.

Nuance kupní a prodejní smlouvy mezi příbuznými

Smlouva o koupi a prodeji bytu mezi příbuznými se uzavírá na základě obecných pravidel stanovených občanským zákoníkem Ruské federace. V samotné smlouvě není uvedena skutečnost a míra vztahu mezi stranami – transakce to nijak neovlivňuje. To je důležité pouze při uplatnění daňového odpočtu – při sepisování smlouvy o prodeji a koupi bytu mezi blízkými příbuznými kupující slevy na dani nedostává.

Smlouva o koupi a prodeji bytu mezi příbuznými nevyžaduje notářské ověření – to lze provést na žádost stran.

Pro podporu při nákupu a prodeji nemovitosti můžete kontaktovat agenty Samolet Plus.

Může příbuzný prodat byt příbuznému pomocí hypotéky?

Příbuzný může prodat byt příbuznému pomocí hypotéky. Výjimkou je situace, kdy úvěrová instituce ve svých pravidlech předepisuje omezení vydávání hypoték na transakce mezi blízkými příbuznými.

Pokud však banka ve svých pravidlech pro vydávání hypoték neomezí transakce mezi příbuznými, může v případě podezřelých problémů hypotéku odmítnout. Například, když:

• částka transakce je velmi malá – náklady na byt jsou zjevně záměrně podhodnoceny;
• příbuzný, který byt prodává, nedoloží, že má po transakci kde bydlet – takový požadavek v zákoně „o hypotékách (zástavu nemovitostí)“ není, ale přesto to některé banky vyžadují z důvodu skutečnost, že prodávající, který zůstal bez bydlení, může tuto transakci v budoucnu napadnout u soudu;
• transakce probíhá pouze v hotovosti – to je také podmínkou některých bank, protože transakce pouze v hotovosti jsou pro banky podezřelé z toho důvodu, že cena bytu uvedená ve smlouvě může být záměrně podhodnocena. Později je ale poměrně obtížné prokázat skutečnost převodu peněz v hotovosti.

Jak prodat podíl na bytě příbuznému

Zákon nestanoví žádná omezení pro transakce koupě a prodeje podílu bytu mezi příbuznými.

Důležité je pouze dodržet všechna pravidla při prodeji podílu bytu, ve kterém jsou již spoluvlastníci. V této situaci platí pravidlo prvního odmítnutí – dle čl. 250 občanského zákoníku Ruské federace je prodávající povinen nejprve nabídnout odkoupení prodávaného podílu všem akcionářům bytu bez výjimky. Pokud odmítnou, můžete se dohodnout s třetí stranou, včetně příbuzného. Pokud však příbuzný již má v bytě podíl, můžete okamžitě přistoupit k právní formalizaci transakce.

Co je výhodnější, prodat nebo darovat byt příbuznému?

Je důležité si uvědomit, že pokud byl byt skutečně prodán příbuznému, ale transakce byla právně formalizována ve formě darovací smlouvy, pak je vysoká pravděpodobnost, že transakce bude považována za fiktivní. To znamená, že každá strana transakce musí vrátit druhé straně vše, co v rámci transakce obdržela.

Jakou transakci zvolit: darování nebo koupě a prodej bytu mezi příbuznými závisí na cílech každé strany. Cíle mohou být například:

• jednoduchý a rychlý postup převodu bytu na blízkého příbuzného,
• snížení plateb daně z příjmu fyzických osob (daň z příjmu fyzických osob) – při prodeji bytu platí prodávající daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z hodnoty uvedené v kupní smlouvě. A to v případě, že neuplynula minimální doba vlastnictví nemovitosti – 5 nebo 3 roky v závislosti na důvodech nabytí.

• při převodu bytu na osobu blízkou darovací smlouvou nemají účastníci transakce daňové povinnosti, tzn. nemusejí platit žádné daně
• při převodu bytu na osobu blízkou na základě kupní smlouvy prodávající odvede daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z příjmů přijatých na základě smlouvy, na kupujícího bytu se však slevy na dani nevztahují.

Zároveň může prodávající při prodeji bytu blízkému příbuznému získat od státu řadu výhod:

• pokud byl byt ve vlastnictví déle než 5 let, daň bude 0,
• pokud je byt ve vlastnictví alespoň tři roky, ale tento byt je jediným domovem prodávajícího, bude daň 0,
• pokud byl byt ve vlastnictví alespoň tři roky po privatizaci, dar od člena rodiny nebo blízkého příbuzného, ​​dědictví – daň bude 0,
• pokud byl byt přijat na základě smlouvy o doživotním výživném s vyživovanou osobou a byl ve vlastnictví alespoň 3 roky, bude daň 0.

Prodejce bytu může také v obecné rovině získat slevu na dani z přijatých příjmů ke snížení základu daně:

• odpočet 1 milionu rublů. – tj. Prodávající zaplatí 13 % z částky zůstatku (částka za byt podle smlouvy mínus 1 milion rublů),
• nebo odpočet, při kterém si prodávající může snížit příjem z prodeje bytu o dříve vynaložené výdaje (pořizovací cena, náklady na opravy a dekorace, úroky z hypotéky).

Ukazuje se, že přínos z transakce v každé konkrétní situaci bude jiný. Proto je důležité posuzovat každou situaci individuálně.

Obecně, když to shrneme, převod bytu na blízkého příbuzného na základě darovací smlouvy je výhodnější než jeho prodej, ovšem pouze v případě, že cílem není zisk při převodu bytu.

Pokud se nyní rozhodujete, co je nejlepší udělat: prodat nebo darovat byt příbuznému, kontaktujte prosím zaměstnance kanceláří Samolet Plus. Pomohou vám pochopit tento problém a učinit to nejsprávnější rozhodnutí ve vaší situaci.

Jak můžete znovu přihlásit byt na jméno příbuzného prostřednictvím kupní smlouvy?

Byt můžete znovu přihlásit na jméno příbuzného prostřednictvím kupní smlouvy stejně jako při transakcích mezi cizími osobami. K tomu potřebujete:

1. Sbírejte potřebný balík dokumentů (pasy stran transakce, kupní a prodejní smlouva, výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, doklad o vlastnictví bytu, souhlas manžela s transakcí, rodné listy dětí, povolení od opatrovnické a poručenské orgány, pokud je to nutné, potvrzení o absenci dluhů na účtech za energie)
2. Sepsat kupní a prodejní smlouvu,
3. zaplatit státní poplatek,
4. Odešlete žádost a balíček dokumentů společnosti Rosreestr (přímo nebo prostřednictvím MFC),
5. Získejte nový výpis z USRN.

Při koupi nebo prodeji bytu příbuznému je důležité:

• uvést ve smlouvě skutečnou skutečnou částku – nepodceňovat cenu bytu dle smlouvy,
• Je vhodné neprovádět transakci výhradně v hotovosti.

V opačném případě může taková transakce nákupu a prodeje vyvolat u správce daně podezření, které povede ke kontrole ze strany oprávněných orgánů. A pokud existují skutečnosti porušující zákon, může být transakce považována za neplatnou a může být požadováno její zrušení.

Přepsání bytu na příbuzného prostřednictvím darovací smlouvy

Přepsat byt na jméno zletilého příbuzného v rámci darovací smlouvy můžete sami. K tomu se hodí jakýkoli vzor darovací smlouvy převzatý z internetu.

V tomto případě není k zápisu nutný notář. Postup při přeregistraci bytu na základě darovací smlouvy je následující:

• Vyplnění a podpis tří kopií darovací smlouvy: jedna kopie pro každou stranu transakce;
• Sbírejte balíček dokumentů:
  • cestovní pasy dárce a příjemce,
  • podepsaná darovací smlouva,
  • výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí,
  • souhlas manžela dárce s transakcí,
  • souhlas banky (pokud má byt hypotéku a je to upraveno ve smlouvě o úvěru);

  Rozhodnutí o darování bytu po dokončení transakce nelze odmítnout, a to ani v případě, že ten, komu byl byt předán, odmítl své sliby dané dárci ústně.

  Pokud je byt převeden darovací smlouvou na nezletilé dítě, musí být transakce formalizována notářem.

  Nezletilé dítě také nemůže darovat byt samo nebo v zastoupení. Dítě však může přijmout byt jako dar. Za děti do 14 let podepisují darovací smlouvu jejich jménem rodiče (opatrovníci), od 14 let dítě samo se svolením zákonného zástupce. Dítě může nakládat s převzatým majetkem až po dovršení 18 let.

  Nevíte, co si vybrat: prodat byt blízkému příbuznému nebo darovat? Zaměstnanci kanceláří Samolet Plus vám řeknou, jak to udělat výhodně pro všechny strany.

  Samolet Plus je online platforma s pobočkami po celém Rusku. Všechny služby pro:

  • nákupy nemovitostí,
  • prodej nemovitostí,
  • pronájem nemovitostí po celém Rusku.

  Stejně jako různé doplňkové služby:

  • interiérový design;
  • velká rekonstrukce bytů;
  • pomoc při přemístění;
  • vybavení bytu;
  • pojištění;
  • oceňování majetku;
  • protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.