Jak prodat byt s nezletilým podílem – návod krok za krokem

Práva dítěte jsou pod zvláštní kontrolou státu. Podíl bytu nebo celý obytný prostor mohou podle zákona vlastnit děti jakéhokoli věku. Takové byty však není tak snadné prodat. Pokud jsou práva dítěte porušena, soud má plné právo zrušit transakci, což má pro opatrovníka a kupujícího nepříjemné důsledky. Je možné prodat byt s nezletilým vlastníkem bez porušení jeho práv? Pojďme na to přijít.

Je možné prodat byt s nezletilým vlastníkem?

Prodej bytu s nezletilým vlastníkem má několik nuancí. Zde je důležité vzít v úvahu jeho věk a stav. Podle zákona lze nemovitost prodat, ale je třeba vzít v úvahu následující:

• Děti do 6 let jsou považovány za nezpůsobilé, tj. nemohou provádět nákupní a prodejní transakce. Zodpovídají za ně rodiče, adoptivní rodiče nebo opatrovnické a poručenské orgány.
• Od 6 do 14 let je dítě považováno za částečně schopné, ale nemůže podepisovat dokumenty. Odpovědnost za to mají také rodiče nebo adoptivní rodiče, případně opatrovnické orgány.
• Od 14 do 18 let je člověk částečně schopný. Může podepisovat dokumenty a jednat s písemným souhlasem svých pověřenců. Sám však transakce s nemovitostmi provádět nemůže.
• Po 18 letech je osoba považována za plně způsobilou a může osobně provádět nákupní a prodejní transakce.

Dítě může být například úplným a jediným vlastníkem domu, pokud jej získalo dědictvím. Nebo vlastnit podíl. V obou případech vyžadují transakce povolení od opatrovnických orgánů.

I když nezletilý není vlastníkem bytu, ale je tam zapsán a je pod úplným nebo částečným dohledem opatrovnictví, pak je v tomto případě také nutné získat povolení od úřadů.

Pokud jsou děti jednoduše zapsané v bytě, který chtějí rodiče prodat, a rodina prosperuje, není potřeba žádné povolení. Rodiče mohou jednat podle vlastního uvážení.

Požadavky na transakce

Bydlení, které je zcela ve vlastnictví nezletilé osoby, nemůže být v osobní dispozici rodičů, adoptivních rodičů nebo opatrovníků.

Jakákoli manipulace s nemovitostmi, ať už prodej, darování, pronájem nebo hypotéka, je nemožná bez předchozího souhlasu opatrovnických orgánů. Jednají v souladu s právy dítěte a zajišťují, aby transakce byla výhodná především pro malého občana. Proto při nákupu a prodeji mají právo klást následující požadavky:

• Nezletilý občan musí být včas přihlášen do nového domova. V případě porušení lhůt budete muset zaplatit pokutu.
• Je nutné mu zajistit podíl na novém bydlení rovný podílu na starém bytě. Více je možné, ale ne méně.
• Pokud neplánujete kupovat nové bydlení, měli byste si otevřít účet na jméno dítěte a po transakci tam převést peníze.
• Dítěti je třeba zajistit nové bydlení, které nahradí to staré, přičemž životní podmínky nebudou horší.

Úřady mají zároveň právo odmítnout možnost prodeje v následujících případech:

• Pokud jeden z opatrovníků nebo rodičů nesouhlasí s transakcí.
• Nové bydlení není vhodné k trvalému bydlení. Dům je například v havarijním stavu. Náhradní byt by neměl být horší.
• Pokud dítěti nebyl přidělen podíl na novém bydlení. Při přidělování podílu musí dítě dostat plochu ne menší než ve starém bytě. I když byl předchozí byt větší a dítě vlastnilo 1/3 a nový bude menší, je nutné přidělit plochu ne menší než ve starém bytě a ne počítat 1/3 nové plochy.
• Pokud je zakoupeno nové bydlení v budově ve výstavbě. Procento dokončené výstavby se v jednotlivých regionech liší, ale obvykle není nižší než 50–70 %. Opatrovnický orgán má právo požadovat uzavření smlouvy s developerem, posuzovat pověst stavební firmy, zda má státní registraci, zda dodržuje smlouvu o majetkové účasti atd.
• Pokud v novém bytě není elektřina, voda ani topení.
• Pokud dítě zdědilo nemovitost, ale nestihlo zapsat vlastnická práva. Pro nezletilého občana je nutné nejprve vyhotovit doklady a teprve poté provést transakci.
• Rodiče nebo opatrovníci nemají právo vykoupit podíl nebo byt nezletilého, který mu patří.

Je také možné, že opatrovnické orgány budou věnovat pozornost oblasti bydliště. Například prodávaná nemovitost byla v elitní oblasti a nová se kupuje v méně prestižní oblasti. Pokud jsou náklady na koupenou nemovitost nižší než náklady na prodávanou nemovitost, má opatrovnický orgán právo uložit rodičům, aby převedli rozdíl na osobní účet nezletilého.

<img src=“https://rbkstroi.ru/img/gilyo-deti.jpg“ />

Jak jsou použity peníze z prodeje bytu nezletilému

Peníze z prodeje bytu nezletilé osobě lze použít těmito způsoby:

• Kupte si nové bydlení, abyste nahradili to staré, zaregistrujte jej celé na jméno dítěte nebo mu přidělte podíl.
• Pokud rodiče nechtějí nebo nemohou dítěti přidělit podíl, například se rodina přestěhuje do jiné země nebo města, jsou peníze připsány na osobní účet dítěte, který lze otevřít v bance. S prostředky bude moci dítě samostatně nakládat až ve věku 18 let (v některých případech je povoleno hospodařit s penězi již od 16 let, například pokud se člověk vdá).
• Platba za drahou léčbu. Pokud nezletilý naléhavě potřebuje nákladnou léčbu, pak se svolením opatrovnických orgánů mohou být peníze použity na zaplacení účtů v nemocnici. Ale taková nutnost musí být prokázána.

Někdy opatrovnické orgány nemusí dát povolení k převodu peněz na osobní účet nezletilého s odkazem na skutečnost, že nemovitost je spolehlivější, peníze se mohou časem znehodnotit a po několika letech si dítě nebude moci koupit plnohodnotný domov za stejnou částku.

Pokyny krok za krokem pro prodej bytu, pokud je vlastník nezletilý

Pokud byt patří nezletilému, pak jeho majetek mohou prodat jeho rodiče, adoptivní rodiče, nebo opatrovníci. Musíte jednat podle následujícího schématu:

• žádost a cestovní pasy zákonných zástupců;
• rodný list nezletilého a cestovní pas, pokud je starší 14 let;
• výpis z USRN;
• doklad osvědčující vlastnictví, jako je darovací smlouva, potvrzení o dědictví nebo kupní smlouva;
• osvědčení o katastrální hodnotě nemovitosti;
• technický pas objektu s vysvětlením.

Opatrovnické orgány si také mohou vyžádat dokumenty k zakoupenému bydlení: katastrální pas, výpis o vlastnickém právu z Rosreestr. Tyto dokumenty můžete získat u prodejce.

Poté je třeba kontaktovat opatrovnické úřady v místě vašeho bydliště – najdete je na okresní správě – a vyplnit žádost. Mělo by uvádět:

• celková a obytná plocha prodávaného a kupovaného bydlení;
• údaje o nezletilé osobě, jejíž obytný prostor se prodává, a údaje o prodávajícím, od kterého se bydlení kupuje;
• úplnou a přesnou adresu kupované a prodávané nemovitosti;
• výpis z USRN;
• povinnost převést byt do vlastnictví dítěte nebo mu přidělit podíl;
• datum a podpisy zákonných zástupců.

Upozorňujeme, že s transakcí musí souhlasit všichni zákonní zástupci. Pokud se může dostavit pouze jedna osoba, je třeba doložit notářsky ověřenou plnou moc od druhého zástupce. V případě jeho nepřítomnosti je nutné doložit jeho nepřítomnost, například úmrtní list.

Jakmile získáte povolení od opatrovnického úřadu, je sepsána kupní a prodejní smlouva. Transakce musí být notářsky ověřena. Když je celý balík dokumentů připraven, jsou odeslány ke státní registraci.

Registrace a platba státního cla

Kupní a prodejní smlouva, povolení k opatrovnictví, cestovní pas a rodný list se předkládají Rosreestr. Za pořízení nového bydlení je také nutné zaplatit státní poplatek.

Získání výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí

Jakmile výpis obdržíte, musíte jej do měsíce předat opatrovnickým orgánům. Pokud se nákup po prodeji neuskuteční, jsou všechny prostředky připsány na osobní bankovní účet svěřence. V souladu s tím budete muset orgánům opatrovnictví poskytnout výpis z účtu.

<img src=“https://rbkstroi.ru/img/kvartira-s-detmi-1024×679.webp“ />

Pokyny krok za krokem pro prodej bytu, pokud je v něm registrován nezletilý

V této situaci jsou možné dva případy:

• Dítě je přihlášeno v bytě, rodina prosperuje a není přihlášena. Zde rodiče jednají podle vlastního uvážení a nevyžadují žádné povolení. Nákup a prodej probíhá jako běžná transakce.
• Dítě je přihlášeno v bytě, ale je částečně nebo zcela pod opatrovnictvím úřadů.

Ve druhém případě postupujte podle následujícího schématu:

K nemovitosti, kde bude oddělení evidováno, budete potřebovat všechny výše uvedené doklady + kartu bytu a katastrální pas.

Napište žádost o povolení

Kontaktujte opatrovnické úřady v místě vašeho bydliště. Obdržíte formulář žádosti. Kromě osobních údajů je nutné uvést úplnou a přesnou adresu nového místa registrace nezletilého.

Registrujte a odhlašte nezletilého

Chcete-li to provést, musíte do pasového úřadu přinést následující dokumenty:

• pokud je dítě starší 14 let – cestovní pas a rodný list; pokud je mladší – pouze rodný list;
• cestovní pasy zákonných zástupců;
• cestovní pasy vlastníků bytů, odkud se oddělení odhlašuje a kde bude evidováno;
• katastrální pas;
• domácí kniha;
• příjezdový list a odjezdový list.

Předložte dokumenty opatrovnickým orgánům

Dále musíte poskytnout domovní nebo bytovou kartu s novou registrací nezletilého. Jakmile jsou schváleny, může být transakce dokončena.

Pokyny krok za krokem pro prodej bytu, pokud vlastník nevstoupil do dědictví

Jsou případy, kdy rodiče chtějí prodat byt, který jejich dítě zdědilo, ale ještě nestihlo dědictví přijmout. Takové bydlení nelze prodat, dokud vlastník nezapíše vlastnická práva.

S povolením opatrovnických orgánů vstupuje dítě do dědictví. Jakmile je zajištěno vlastnické právo, mohou zákonní zástupci provést nákup a prodej. Je nutné jednat podle výše uvedeného schématu.