Jak koupit garáž: jaké dokumenty jsou potřebné pro nákup, sepsání smlouvy a registraci vlastnického práva

Advokátní kancelář „Dvitex“ od roku 2010 pomáhá klientům formalizovat jejich vlastnická práva k nemovitostem a poskytuje podporu při realitních transakcích. O praxi našich právníků při uznávání vlastnických práv se dozvíte v sekci „Naše zkušenosti“. Pravidelně sledujeme změny v legislativě a soudní praxi, abychom vám mohli poskytnout nejefektivnější a nejrychlejší způsob řešení vašeho problému. U nás si můžete objednat nejen právní služby, ale i služby realitní kanceláře.

Když se na nás obrátíte, dostanete nejprve radu od specializovaného právníka. Položí objasňující otázky, podrobně zanalyzuje dostupné dokumenty, posoudí perspektivy a lhůty pro registraci vlastnických práv, vypracuje účinný akční plán pro váš případ a předloží vám návrh ceny služeb. Zároveň přistupujeme pružně k platbám za právní služby, nabízíme různé balíčky služeb a platební možnosti.

Přebíráme veškerou práci související s vedením případu: prohlídka nemovitosti, příprava a příjem dokumentů, registrace vlastnických práv, ochrana vašich zájmů u soudu a jiných státních orgánů. Pracujeme dokud není dosaženo požadovaného výsledku. Vaše účast na procesu je minimální: podepište smlouvu, přeneste kopie stávajících dokumentů a vydejte plnou moc. Advokát je přitom neustále v kontaktu a práci na případu máte pod kontrolou Osobní účet klienta na webu a dostávat bezplatná oznámení o plánovaných a dokončených úkolech, naplánovaných a dokončených soudních jednáních. S námi je pohodlné pracovat – podívejte se Zpětná vazba od našich klientů o jejich zkušenostech se spoluprací s námi.

Většinu garáží a garážových boxů v Rusku postavila garážová družstva, to znamená, že budoucí majitel garáže učinil zápis, podílový vklad do družstva, stal se členem družstva, družstvo z vybraných finančních prostředků postavilo garážový komplex, po dokončení stavby předalo klíče od garáží členům družstva, přičemž aby se majitelé garáží stali úplnými vlastníky, musí uplatnit vlastnické právo. Mnoho majitelů garáží je používá řadu let, aniž by měli doklady o vlastnictví (často garáže nevyužívají původní nabyvatelé, ale dědicové), a až po mnoha letech si kladou otázku: Jak garáž zapsat do vlastnictví? Podle okolností lze vlastnické právo ke garáži zapsat buď mimosoudně nebo soudní cestou.

Než se člen družstva obrátí na soud nebo společnost Rosreestr, musí shromáždit úplné informace a dokumenty pro garáž:
• zkontrolujte, zda byl garážový box uveden do provozu; pokud garáže nebyly uvedeny do provozu, pak objasněte důvody pro neobdržení povolení k uvedení do provozu, lhůty pro uvedení do provozu a také získejte povolení ke stavbě garáže, dokumenty potvrzující práva k pozemku, aby byla zajištěna zákonnost výstavby garáže – tyto informace lze objasnit s předsedou družstva, jakož i s orgánem stavebního dozoru pro váš ustavující subjekt Ruské federace
• pokud je garáž uvedena do provozu, ujistěte se, že je garáž zapsána na katastrálních úřadech – k tomu je třeba objednat výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí pro garáž
• objasnit status právnické osoby – garážového a stavebního družstva (zda se jedná o aktivní právnickou osobu nebo již byla zlikvidována) – tyto informace lze upřesnit v Jednotném státním rejstříku právnických osob na webových stránkách Federální daňové služby Ruska
• shromáždit doklady potvrzující nabytí vlastnictví garáže: veškeré doklady potvrzující přijetí do GSK (smlouvy/zápisy/výpisy ze zápisů, zaplacení příspěvků do GSK včetně potvrzení o úplném zaplacení a převodu konkrétní garáže na člena GSK)

<b>Postup při zápisu garáže do vlastnictví garážového družstva</b>

K registraci vlastnictví garáže v Rosreestr obvyklým způsobem budete potřebovat následující dokumenty:

• žádost o státní registraci vlastnických práv
• vlastnický list k pozemku, na kterém se garáž nachází
• doklady potvrzující přijetí členství v GSK a úplné zaplacení poplatku
• potvrzení o zaplacení státního poplatku za registraci
• Pokud garáž není zapsána na katastrálních úřadech, pak je nutné dodatečně podat žádost o zápis do katastru a technický plán. Pro zpracování technického plánu je nutné uzavřít smlouvu o provedení katastrálních prací s katastrálním inženýrem zapsaným v rejstříku katastrální komory. Technická informace o garáži se obvykle uvádí na základě prohlášení vyhotoveného a potvrzeného vlastníkem pozemku. Technický plán je zpracován v elektronické podobě na disku.

Pokud není možné z nějakého důvodu vlastnictví garáže formalizovat mimosoudně, budete se muset obrátit na soud s žalobou na uznání vlastnického práva.

Odvolání k soudu může být požadováno zejména v těchto případech:
• člen GSK plně splatil podílový vklad na garáž, kterou mu poskytlo družstvo, chybí však kompletní sada dokumentů potřebných k zápisu vlastnictví
• občan garáž vlastnil v dobré víře, otevřeně a nepřetržitě jako svou vlastní po dobu nejméně 15 let. V tomto případě lze podat žalobu na uznání vlastnického práva z titulu nabytí promlčecí doby proti předchozímu vlastníkovi garáže, nebo lze podat návrh na zjištění faktu, že k nemovitosti bylo vlastnictví ve stanovené lhůtě, není-li předchozí vlastník znám;
• Garáž je nepovolená stavba. Uznání vlastnického práva k takové garáži je možné, pokud má občan práva ve vztahu k pozemku, který umožňuje výstavbu garáže na něm, a garáž splňuje stanovené požadavky a její zachování neporušuje práva a zájmy jiných osob a nepředstavuje hrozbu pro život a zdraví občanů.
• garáž patřila zůstaviteli, jehož dědicem je občan, ale doklady ke garáži nebyly zůstavitelem řádně vyhotoveny. V tomto případě lze podat návrh na uznání vlastnického práva dědictvím, a pokud neuplynula lhůta pro přijetí dědictví, lze podat návrh na zařazení garáže do dědictví.
• V případě, že garáž nebyla uvedena do provozu, musí člen garážového družstva pro uznání svého vlastnického práva rovněž požádat soud o zápis vlastnického práva k objektu garáže-nedokončené stavby.

<b>Postup pro uznání a zápis vlastnického práva ke garáži soudní cestou</b>

Pokud jste se při zápisu vlastnictví garáže setkali s některým z výše popsaných problémů, musíte se obrátit na soud s žalobou na uznání vlastnictví. Doporučujeme neodkládat zápis vlastnictví garáže, nečekat, až bude družstvo zlikvidováno a nebude mít kdo podávat nároky na uznání, případně se změní soudní praxe. Nezapsáním vlastnického práva ke garáži se vlastník navíc zbavuje řady výhod vlastnictví: práva nakládat s nemovitostmi včetně prodeje, darování, závěti, až do zápisu vlastnického práva ke garáži nezačne běžet promlčecí lhůta vlastnictví nemovitosti pro osvobození od placení daně z příjmu při prodeji garáže. Navíc, pokud je garáž z jakéhokoli důvodu zbourána (například při stavbě silnice, změnách územního plánu atd.), může odkupní cenu uplatnit pouze vlastník garáže a člen GSK se stává vlastníkem až poté, co svá vlastnická práva zaregistruje u Rosreestr.

K uznání vlastnického práva ke garáži u soudu je třeba se obrátit na soud v místě garáže. Pokud jsou náklady na garáž nižší než 50 000 rublů, pokud případ nesouvisí s dědictvím, může se vlastník garáže obrátit na magistrátní soud, v ostatních případech se musí obrátit na okresní soud.

<b>Kolik stojí soudní uznání vlastnictví garáže v garážovém družstvu?</b>

K uznání vlastnického práva ke garáži soudní cestou je nutné zaplatit státní poplatek za projednání věci u soudu. Vzorec pro výpočet státní povinnosti i výpočet povinnosti za uznání vlastnického práva ke garáži soudní cestou zjistíte pomocí online kalkulačky zde. Abyste si mohli zaregistrovat družstevní garáž jako svůj majetek, musíte také zaplatit státní poplatek za registraci vlastnických práv v Rosreestr – 2000 10 rublů. V průměru v Moskvě a regionu je cena za registraci garáže jako vlastnictví přibližně 000 30 rublů. Náklady na právní služby pro registraci vlastnictví garáže jsou 000 60–000 XNUMX rublů.

<b>Dokumenty potřebné k zápisu vlastnictví garáže prostřednictvím soudu</b>

K žalobě na uznání vlastnictví garáže je třeba přiložit:

• doklady potvrzující členství v družstvu, doklady o zaplacení vkladu do GSK, potvrzení o úplném zaplacení vkladu, potvrzení o převzetí (jakékoli potvrzení o převodu garáže)
• výpis z Jednotného státního registru nemovitostí na garáž
• povolení k uvedení domu a garáže do provozu (pokud garáž nebyla uvedena do provozu, pak se dokládají stavební povolení, doklady potvrzující práva družstva k pozemku, potvrzení o stupni stavební připravenosti garáže)
• kopii plné moci, pokud žalobu podává zástupce na základě plné moci
• výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob pro družstvo
• potvrzení o zaplacení státního poplatku za projednání věci o uznání vlastnického práva prostřednictvím soudu
• kopie stvrzenky a seznamu příloh potvrzujících odeslání žaloby a dokumentů žalovanému a třetím stranám.

K uznání vlastnického práva ke garáži je nutné shromáždit kompletní soubor dokumentů, protože v případě neexistence dokumentu, který je z hlediska procesního řádu pro přijetí žaloby povinný, soud žalobu ponechá bez žaloby. A pokud je dokument potřeba ke konečnému rozhodnutí o případu, soud odloží soudní jednání do doby, než bude dokument soudu předložen.

Průměrná doba pro uznání vlastnického práva ke garáži u soudu je 3 měsíce.

<b>Zápis vlastnictví garáže na základě rozhodnutí soudu</b>

Po obdržení soudního rozhodnutí o uznání vlastnického práva ke garáži musí majitel kontaktovat společnost Rosreestr, aby zaregistrovala vlastnické právo, protože až po registraci vlastnického práva se stává úplným vlastníkem nemovitosti.

Pro registraci vlastnického práva na základě soudního rozhodnutí je nutné předložit Rosreestrovi žádost o registraci, potvrzení o zaplacení státního poplatku a připojit 2 kopie soudního rozhodnutí ověřené soudem (originál rozhodnutí není vydán žalobci, protože pouze jedna kopie originálu je uložena v materiálech soudního případu).

Zde je také třeba vzít v úvahu jednu nuanci: soudy jsou povinny zaslat kopii rozhodnutí o uznání vlastnictví společnosti Rosreestr do 3 dnů ode dne nabytí právní moci, soudy však rozhodnutí často nezašlou společnosti Rosreestr nebo jej pošlou v rozporu se lhůtou. V souvislosti s neobdržením kopie soudního rozhodnutí může společnost Rosreestr pozastavit registraci, aby mohla soudu zaslat žádost o pravost předloženého soudního rozhodnutí. Pokud během doby pozastavení neobdrží soud na žádost žádnou odpověď, Rosreestr registraci odmítne. Abychom se tomuto odmítnutí vyhnuli, vždy si se soudem předem vyjasníme datum zaslání informace společnosti Rosreestr, a pokud je to možné, doručíme soudní rozhodnutí společnosti Rosreestr sami jménem soudu (s průvodním dopisem v zalepené obálce).

Není-li garáž zapsána v katastru nemovitostí, musí se člen garážového družstva současně se zápisem vlastnického práva nebo před zápisem vlastnického práva obrátit na katastrální komoru, aby nemovitost zapsala do katastru nemovitostí. K tomu se předkládá odpovídající žádost a technický plán prostor, který byl zmíněn výše. Pokud garáž není registrována u katastrálních úřadů, Rosreestr registraci odmítne.

<b>Přihlášení garáže do vašeho vlastnictví prostřednictvím soudu s pomocí právníka je levnější a rychlejší</b>

Proč je výhodnější kontaktovat profesionální právníky, aby uznali vlastnické právo ke garáži?

1. Advokáti s bohatými zkušenostmi s uznáváním vlastnických práv v novostavbách a garážových družstvech disponují kompletní sadou dokumentů k nemovitostem (vyhláška o přidělení adresy, povolení ke zprovoznění atd.), jejichž shromažďováním stráví žalobci spoustu času (a při absenci jakéhokoli dokumentu právníci vědí, jak a kde je rychle získat).

2. Právníci mají jasný algoritmus akcí a připravené šablony dokumentů.

3. A co je nejdůležitější, při podání žaloby prostřednictvím veřejné organizace na ochranu práv spotřebitelů registrované u Ministerstva spravedlnosti jste osvobozeni od placení státního poplatku za projednání žaloby.

Pořízení garáže se může na první pohled zdát jako jednoduchý úkol. Ve skutečnosti však existuje mnoho nuancí a rizik, které je třeba před transakcí vzít v úvahu. Jaké dokumenty jsou potřebné k nákupu garáže jsou v našem článku.

Jak koupit garáž

Musíte začít určením typu objektu, který potřebujete: movitý nebo nemovitý. První kategorie garáží zahrnuje dočasné stavby, které lze snadno přemístit z jednoho místa na druhé. Většinou stojí na kolečkách nebo jsou zcela rozebrané. Například takzvané železné „skořápky“. Taková zařízení se používají pro dočasné skladování automobilů.

Příklad pojízdné garáže

Nepojízdné garáže jsou trvalé stavby, které stojí na základech a nelze je přemístit bez zničení konstrukce.

Vnější pohled na realitní garáže

Pak je potřeba najít prodejce vhodného předmětu. Garáž lze zakoupit od soukromého vlastníka nebo od organizace. V druhém případě často mluvíme o garážových družstvech.

Když je nalezen předmět a prodávající, musíte uzavřít kupní a prodejní transakci. Důležitý bod: pokud je garáž pojízdnou stavbou, stačí jednoduchá písemná dohoda. Pokud je předmětem nemovitost, je nutné nejen sepsat kupní a prodejní smlouvu, ale také transakci zaregistrovat u Rosreestr.

Vlastnosti výběru garáže

Při výběru garáže byste měli věnovat pozornost následujícím bodům:

• stav garáže: zkontrolujte její technický stav a ujistěte se, že splňuje vaše očekávání. Za nejrizikovější jsou považovány železné garáže, které byly postaveny ještě v sovětských dobách nebo na počátku 90. let;
• doklady ke garáži: ujistěte se, že prodávající má zapsané vlastnictví k samotné garáži a pozemku pod ní (případně nájemní smlouvu na pozemek) a že je vlastníkem nemovitosti pouze on. To platí pro nemovité předměty. Stává se, že k nim není zapsáno vlastnictví a jediným dokladem je členská kniha garážového družstva. Slouží pouze jako základ pro využití půdy, ale nedává právo s ní nakládat podle vlastního uvážení. Chcete-li garáž prodat, budete muset nejprve zaregistrovat její vlastnictví;
• umístění garáže: zhodnoťte výhodnost umístění garáže a dostupnost infrastruktury. Movité předměty se zpravidla nacházejí na vynikajícím místě, například v blízkosti domu. Zde je ale důležité vzít v úvahu: takové garáže často stojí na pozemcích, které patří obci nebo patří do společného majetku. To znamená, že majitelé mohou kdykoli požadovat jejich odstranění;
• náklady na objekt: buďte opatrní, pokud je cena garáže o 20–30 % nižší než tržní cena. Obvykle se k takovým trikům uchylují bezohlední prodejci. Majitelé nemovitostí například často používají následující schéma: smlouva specifikuje sníženou hodnotu a rozdíl oproti skutečné hodnotě je převzat v hotovosti. Děje se tak za účelem vyhýbání se placení daní. To může vést k problémům pro kupujícího, pokud jde o soudní spory. Pokud bude rozhodnutí soudu kladné, dostane pouze částku uvedenou ve smlouvě;
• informace o dluzích, například za elektřinu.

Pokud v blízkosti nejsou garáže, zvažte parkovací místa
Možná nepotřebujete celou garáž, pak můžete uvažovat o parkovacím místě. Mohlo by to být levnější. A budova nebude potřeba udržovat.

„Stejně důležité je zjistit informace o placení poplatků, pokud se garáž nachází v družstvu.“

Světlana Kokotová, obchodní právnička

Pro podporu při nákupu a prodeji nemovitosti můžete kontaktovat agenty Samolet Plus.

Platby a daně

Po podpisu smlouvy a zapsání převodu vlastnického práva ke garáži musí kupující zaplatit prodávajícímu stanovenou částku v předem dohodnuté lhůtě. Strany souhlasí s provedením platby před registrací objektu u společnosti Rosreestr, protože oddělení musí poskytnout dokument potvrzující výpočty. Například účtenka nebo výpis z účtu.

Prodávající je zase povinen odvést daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z objemu přijatých prostředků, pokud nemovitost vlastní méně než tři nebo pět let. Vysvětleme: tři roky vlastnictví – u předmětů přijatých darem od blízkých příbuzných nebo jako dědictví, pět let – ve všech ostatních případech. Po uplynutí více než stanovených lhůt je vlastník osvobozen od placení daně.

Garáž může mít přístavbu

Pokud stanovená lhůta neuplynula, má prodávající možnost využít slevu z nemovitosti. U garáží je to maximálně 250 000 rublů. To platí pro situace, kdy nejsou potvrzeny žádné výdaje na nákup předmětu. Pokud má prodávající doklady ke koupi garáže, bude z rozdílu příjmů a výdajů vypočtena daň ve výši 13 %. Ivan například čtyři roky vlastní garáž, ale nemá na nemovitost uzavřenou kupní a prodejní smlouvu. Pokud bude chtít Ivan garáž prodat, bude muset zaplatit daň, protože ještě neuplynula pětiletá doba vlastnictví. Platba za něj bude následující: (prodejní cena – 250 000 rublů) x 13%. Pokud dojde k dohodě, pak bude daň následující: (kupní cena pro Ivana – prodejní cena pro dalšího majitele) x 13%.

Uzavření dohody

Registrace koupě a prodeje garáže zahrnuje několik kroků.

Krok 1. Kontrola dokumentace. Ujistěte se, že prodávající má vlastnické právo ke garáži a prostoru pod ní a zda je nemovitost zatížena věcným břemenem nebo zástavním právem. Tyto informace budou zaznamenány v Jednotném státním registru nemovitostí. Kromě toho byste měli zkontrolovat, zda nedochází k nedoplatkům za energie webové stránky FSSP.

Krok 2. Sestavení a podpis smlouvy. Pokud doklady nevzbuzují pochybnosti, připravte kupní a prodejní smlouvu, ve které budou uvedeny všechny podstatné náležitosti obchodu: předmět, cena předmětu, platební postup atd. Poté strany podepsaly smlouvu.

Krok 3. Zápis převodu vlastnictví garáže. Smlouva se považuje za uzavřenou až zápisem vlastnictví garáže. K tomu budete potřebovat: cestovní pasy stran, kupní smlouvu, doklady prodávajícího a další. Obsah sady se může lišit v závislosti na konkrétní situaci. Chcete-li zaregistrovat právo na garáž, budete muset zaplatit státní poplatek. Jako každá jiná nemovitost pro jednotlivce je 2 000 rublů. Dokumenty můžete předkládat prostřednictvím Portál státních služeb, MFC a notář. Pokud je rozhodnutí ministerstva o žádosti kladné, kupující obdrží nový výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, kde bude uveden jako nový vlastník garáže.

Katalog zahrnuje garáže a parkovací stání

„Je lepší se uchýlit ke službám realitních specialistů.

Doporučuji také využívat službu pro bezpečné platby a elektronickou registraci v bankách.“

Světlana Kokotová, obchodní právnička

Pokud ke garáži neexistuje doklad o vlastnictví

Proces registrace se zkomplikuje, pokud prodávající nemá doklady o vlastnictví garáže. V tomto případě musí být formalizována, jinak nelze transakci zaregistrovat v Rosreestr. Kromě toho musí prodávající nejprve získat pozemek pod garáží do vlastnictví nebo jej zprostředkovat k dlouhodobému pronájmu a poté garáž samotnou zaregistrovat.

Vyvodit závěry

• Garáže mohou být pojízdné nebo nepojízdné. První se liší od druhého tím, že nemusí být registrovány u Rosreestr.
• Hlavním rysem realitních garáží je, že při koupi je potřeba přihlásit vlastnictví nejen k samotnému objektu, ale i k pozemku pod ním, případně si pozemek pronajmout.
• Pokud pozemek a garáž nejsou evidovány, nemá prodávající právo s nimi disponovat. Nejprve musí formalizovat právní vlastnictví pozemku (vlastnictví nebo pronájem) a poté garáž zaregistrovat u Rosreestr.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Oksana Bulygina, copywriterka s 8 letou praxí. Píšu o financích, bankovních produktech, právu a nemovitostech

Odborník: Světlana Kokotová, obchodní právnička