Legalizovat neoprávněnou stavbu – vlastnická práva, výše pokuty

Developery bytových a nebytových budov postavených v rozporu se zákonem často zajímá otázka, jak legalizovat neoprávněnou stavbu, aby se vyhnuli její demolici a stali se plnohodnotným vlastníkem s možností prodeje a dalších způsobů převodu vlastnických práv. Podívejme se do spletitosti tohoto tématu z právního hlediska.

Co se považuje za nepovolenou stavbu?

Abychom pochopili, zda vám hrozí pokuta nebo příkaz k demolici nemovitosti, ujasněme si, co je neoprávněná stavba. To zahrnuje obytnou budovu (chatu), lázeňský dům, garáž, stodolu nebo jinou nemovitost postavenou na pozemku bez písemného povolení. Za neoprávněnou stavbu lze navíc uznat stavbu, která neodpovídá zamýšlenému účelu pozemkové úpravy, nebo pokud pozemek nebyl dříve evidován podle ustanovení dosavadního zákona.

Nepovolená stavba je tedy charakterizována následujícími znaky:

1. Nedostatek statusu pro okupovanou zemi.
2. Přítomnost porušování předpisů v oblasti výstavby a rozvoje měst.
3. Na stavbu pro obytné nebo komerční účely není žádné povolení.
4. Neexistuje žádné vlastnické právo.

Co neplatí pro nepovolenou stavbu

Podle odstavce 1 federálního zákona č. 339-FZ ze dne 3. srpna 2018, pokud vlastník nevěděl, že ohledně jeho pozemku platí nějaká omezení, pak kapitálové stavby, které postavil v rozporu s omezujícími opatřeními, se nepovažují za nepovolenou stavbu.

Je plot nepovolenou stavbou? Oplocení pozemku (domu) plní pouze obslužnou funkci a nemá svůj ekonomický účel. To znamená, že plot nelze uznat jako předmět občanského obratu a nemovitosti, a nejedná se tedy o stavbu nepovolenou. Z toho vyplývá, že požadavek na jeho demolici je nezákonný.

Jaká jsou rizika nepovolené stavby?

Developer nelegálních bytových a nebytových budov se může potýkat s řadou problémů souvisejících s chybějícími povoleními a vlastnictvím postavené budovy. Problémy mohou souviset jak s nároky vlastníka pozemku či sousedů, tak s bedlivou pozorností orgánů samosprávy, které jsou povinny sledovat a regulovat zákonnost využití pozemků v jejich působnosti k jejich zamýšlenému účelu.

Důsledky nepovolené stavby na pozemku:

1. Správní pokuta, která může být uložena na základě stížnosti sousedů, vlastníků pozemků a dalších zainteresovaných stran, jakož i v důsledku kontroly ze strany regulačních orgánů.
2. Poptávka po demolici na náklady developera. U soudu se předkládá v případě závažných porušení zákona, jakož i v případě ohrožení lidského života prokázaného u soudu.
3. Neschopnost provádět registrační akce (prodej atd.).
4. Zabrání pozemku, pokud vlastník neučiní opatření k demolici nepovolené stavby, stavba představuje bezpečnostní riziko nebo pozemek není využíván k určenému účelu. Taková opatření byla do legislativy zavedena v roce 2018.
5. Finanční ztráty spojené se ztrátou bytové nebo nebytové nemovitosti, ke které nebylo prokázáno právní vlastnictví.

Výše pokuty za nepovolenou stavbu

Pokud je zjištěn jeden nebo více známek porušení, může být developerovi uložena pokuta za neoprávněnou výstavbu na jeho vlastním pozemku. Uložení pokut nebrání tomu, aby soud nebo místní orgány předložily žalovanému požadavky na demolici nezákonně postavené stavby.

Výše pokuty závisí na tom, zda je žalovaným fyzická, úřední nebo právnická osoba. Běžným občanům hrozí pokuta od 2 do 5 tisíc rublů. Úředníci a právnické osoby čelí vážnější odpovědnosti – za výstavbu nepovolené budovy budou muset zaplatit až 50 tisíc nebo až 1 milion rublů.

Legalizace neoprávněné stavby

Aby nedocházelo k ukládání pokut a požadavku na demolici stavby postavené v rozporu se zákonem, je vhodné okamžitě přijmout opatření k legalizaci nepovolené stavby. Podle odstavce 3 článku 222 občanského zákoníku Ruské federace může osoba, která stavbu dokončila, získat vlastnická práva k ní prostřednictvím soudu. K tomu je nutné, aby staveniště bylo žalobci poskytnuto v souladu se stanoveným postupem s přihlédnutím k povaze stavěného objektu. To znamená, že pokud je na pozemku postaven dům, musí být pozemek označen jako individuální bytová výstavba.

Uznání vlastnictví neoprávněné stavby není vždy možné každou situaci posuzovat individuálně. Pokud byl dům, garáž, lázeňský dům nebo jiná obytná nebo užitková stavba postavena na cizím pozemku, nebude možné uznat jejich vlastnictví ani soudní cestou. Vlastníkem nepovolené stavby se může stát pouze vlastník webu. Výjimkou nejsou ani situace, kdy si děti postaví dům na pozemku rodičů. Jediným možným řešením je v tomto případě dobrovolné rozdělení pozemku stranami sporu (se souhlasem osob, které pozemek vlastní).

Způsoby evidence nepovolené stavby

Legalizovat nepovolenou stavbu může pouze vlastník pozemku, s výjimkou pozemků, které jsou majetkem obce. Takovou stavbu je možné legalizovat, pokud je splněna důležitá podmínka: pokud nedochází k porušení stavebních předpisů nebo jsou nevýznamná.

Legalizaci neoprávněné výstavby v Rusku upravuje federální zákon č. 339-FZ. Legislativa k tomu nabízí dva způsoby:

1. Administrativním způsobem. Získání povolení ke stavbě.
2. Dovolání soudu ke zřízení vlastnického práva na základě čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace. Jedná se o složitější a dražší variantu, která se používá v případě, kdy se nelze s administrativou dohodnout zjednodušeně.

Žadatel se může obrátit na soud až po neúspěšném pokusu o registraci stavby kontaktováním příslušných úřadů – místních úřadů, MFC a dalších organizací.

V zahrádkářských svazech mohou letní obyvatelé a zahrádkáři legalizovat nepovolené obytné a užitkové stavby v rámci speciální letní chatové amnestie. Rosreestrovi musí zaslat technický plán a doklady o vlastnickém právu k nelegální stavbě.

Pokud nevíte, jak svou nepovolenou stavbu nejlépe formalizovat, je vhodné se poradit se zkušeným právníkem, který navrhne nejlepší způsob řešení problému.

Seznam požadovaných dokumentů

Chcete-li získat úřední povolení k legalizaci stavby na místě, musíte se obrátit na úřad stavebního dozoru s předem připraveným balíkem dokumentů. K tomu bude majitel potřebovat:

• vývojový projekt a zpráva o průzkumu lokality;
• územní plán;
• technické podmínky pro připojené komunikace;
• názor odborníka;
• architektonické a urbanistické řešení (pokud budova sousedí s fasádou nedaleké hlavní budovy).

Chcete-li napadnout rozhodnutí místní samosprávy prostřednictvím soudu, musíte sepsat žalobu, zaplatit státní poplatek za zápis vlastnického práva, přiložit výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, znalecký posudek o dodržování stavebních předpisů a také plán rozvoje města. Po obdržení kladného soudního rozhodnutí se majitel musí obrátit na společnost Rosreestr pro konečnou legalizaci budovy a získat osvědčení o vlastnictví.

Zkušenosti ze soudní praxe ukazují, že neoprávněnou stavbu lze i v těch nejobtížnějších případech legalizovat za předpokladu, že se do procesu zapojí zkušený právník specializující se na tuto oblast.

Promlčecí lhůty

V obecných případech je podle článku 196 občanského zákoníku Ruské federace promlčecí doba pro neoprávněnou stavbu tři roky. Je však zohledněno, když vlastník místa uplatňuje reklamaci, nebo pokud se prokáže, že stavba představuje hrozbu pro bezpečnost lidí. Když vládní úřady podají žádost o demolici, často se jako výchozí bod uvádí datum poslední prohlídky nemovitosti.

Závěr

Legalizace nepovolené stavby je možná, pokud nedojde k závažným porušením vyžadujícím její demolici správním řádem. Řízení se provádí prostřednictvím soudu podáním žaloby na uznání vlastnického práva žalobce k neoprávněné stavbě.

Nároky budou plně uspokojeny, pokud soud prokáže existenci jediného znaku, kterým může být absence stavebního povolení nebo uvedení sporného zařízení do provozu. V tomto případě je velmi důležité, aby žalobce přijal opatření k legalizaci stavby.

Viz také:

• Akt o schválení umístění hranic pozemku parc
• Zneplatnění kupní smlouvy – v jakých případech je to možné
• Stížnost na správcovskou společnost: jak, za co a kde podat