Jak vyřešit spor o hranice pozemků, rady právníků v otázkách bydlení

Od roku 1991 se naše pozemková legislativa neustále mění. Podle našich pozorování dochází ke znatelným změnám jednou za půl roku, k radikálním jednou za 3-5 let. Při takové dynamice změn legislativy není divu, že se v informacích o hranicích pozemků nahromadilo mnoho chyb.

Náš katastr má velmi vysoké požadavky na přesnost – poloha hranice pozemku se určuje s přesností do 10 cm v obydlených oblastech a do 20 cm u zahrádkářských spolků. Souřadnice hranic se přitom zadávají do databáze Jednotného státního registru nemovitostí (USRRE) s přesností až na centimetr. Z tohoto důvodu představuje sebemenší odchylka hranice od jejího skutečného průběhu problém s překročením hranice.

Pokud se vám při překračování hranic pozemků nepodaří vyřešit spor o pozemky dohodou se sousedy, budete se s nimi muset obrátit na soud. Je to dlouhé a drahé. Proto je lepší pokusit se konflikt vyřešit dříve, než se obrátíte na soud. Chcete-li to provést, musíte porozumět a vysvětlit svým sousedům, kde se chyba vzala.

Níže jsme shromáždili nejčastější důvody chyb v hranicích pozemku.
Přechod od sovětských a místních souřadnicových systémů k novým. Nepřesný přepočet souřadnic

Na začátku našeho katastru byly souřadnice parcel určeny v sovětském souřadnicovém systému z roku 1963 (SK-63). A v některých obydlených oblastech, například v Koroljově, v místních souřadnicových systémech, které byly udržovány pouze v hranicích této obydlené oblasti. V letech 2007-2008 v rámci další reformy katastrální úřady masivně přepočítávaly tyto souřadnice do nových systémů. V moskevské oblasti se jedná o systém MSC-50 (region místního souřadnicového systému 50).

Není možné zkontrolovat kvalitu přepočtu, protože přechodové klíče jsou klasifikovány. Protože je ale v katastru zemský povrch považován za plochý, zatímco ve skutečnosti na tak velkém území je třeba počítat se zakřivením Země, nemůže být hromadný přepočet a priori přesný. Abyste problém viděli na vlastní oči, podívejte se na veřejnou katastrální mapu hranic mezi libovolnými sousedními subjekty – při přiblížení jsou místo jedné společné hranice vždy dvě různé.

Došlo k dalšímu přepočtu souřadnic na území nové Moskvy – v roce 2011, po připojení území k Moskvě.

Souřadnice hranic všech oblastí, které byly určeny před lety 2007-2008, se tedy nyní nemusí shodovat s jejich hranicemi na zemi.

Nepřesná geodetická síť

Ne všechny geodetické body jsou si navzájem rovné. To znamená, že dva geodeti určující hranice stejné oblasti mohou získat různé hodnoty, pokud se spoléhají na různé body průzkumu.

Nyní se kromě bodů objevily sítě základnových stanic. Někdy se ukáže, že pokud síť základnových stanic není zarovnána s geodetickými body v okolí, souřadnice stanoviště určené ze sítě základnových stanic se nebudou shodovat se souřadnicemi určenými z bodů.

Nikdo není imunní vůči chybám. Geodeti se mohou při měření zmýlit a nikdo tomu nebude věnovat pozornost, dokud se soused nerozhodne vyjasnit hranice a chyby si všimne. Moderní inženýři i jejich předchůdci dělají chyby. Vzhledem k tomu, že dřívější zařízení byla méně přesná a obtížněji použitelná, je ve starých dokumentech více chyb.

Akumulace překryvů hranic

Vzhledem k vysokým požadavkům na přesnost je rozdíl mezi hranicemi větší než 1 cm v databázi EGRN považován za průnik. Aby nedošlo ke korekci sousedské hranice, ale zároveň „neztratili“ plochu pozemku, někteří inženýři „posouvají“ souřadnice pozemku směrem k jinému sousedovi.

Takto se chyba hromadí: hranice prvního úseku se posunou o 10 cm, druhého o 20, třetího o 30 atd. Tím pádem bude desátý úsek úplně mimo.

Chyby při zpracování měření a sestavení katastrálního plánu

Nejčastěji jsou takové chyby hrubé – buď inženýr zamíchal osy a úsek se otočil o 90 stupňů, nebo ztratil některé hodnoty souřadnic a úsek „odletěl“ několik kilometrů.

Například objasnění a katastrální registrace pozemků „bez opuštění místa“. Když bezohledný katastrální inženýr určí hranice pozemku pomocí map Yandex nebo existujících (a ne nutně správných) hranic v katastru nemovitostí. To má za následek odchylku souřadnic parcel od jejich hranic v terénu o několik metrů. Tento typ sňatku je běžný zejména u státních zakázek, kdy někdo v aukci klesne pod všechny ostatní a pak „zlomí rozpočet“.

Příklad hromadění chyb v registru

Jak vidíte, existuje mnoho důvodů, proč hranice pozemku v katastrálním operátu neodpovídají jeho hranicím na pozemku. Pokud vám tedy najednou soused řekne, že vaše hranice v katastrálním operátu neodpovídají skutečným, hned ho nevykopněte, ale řešte situaci. Možná má pravdu.

Pokud sami zjistíte, že katastrální hranice vašeho souseda vstoupila na vaše území o 20 cm, zamyslete se nad výší soudních nákladů, lhůt a úsilí, které vynaložíte na zpochybnění průchodu vašich hranic.

Pokud jste kupující, před transakcí si nezapomeňte zkontrolovat, zda se hranice pozemku v Jednotném státním registru nemovitostí shodují s plotem na zemi. Náklady na návštěvu geodeta jsou ve srovnání s pořizovací cenou pozemku a dokonce i náklady na opravu chyby malým nákladem.

A nakonec nikdo neví, co bude s naším katastrem za dalších 10 nebo 20 let. Pokuste se proto shromáždit jakékoli dokumenty, které potvrzují existenci hranic vašeho webu: situační plány, topografické průzkumy, satelitní snímky atd. V případě kontroverzních situací budete moci předložit dokumenty potvrzující vaši pozici.

Pomůžeme Vám opravit matriční chybu v hranicích pozemku předsoudním způsobem. Více o službě.

Vzali jsme komentář od Bytový právník ve společnosti My Source of Law. Zveme vás, abyste si přečetli odpovědi odborníka, abyste lépe porozuměli tomu, jak jednat v případě sporu o hranice pozemku.

komentář:

— Dobré odpoledne, Alexeji Vladimiroviči. Děkujeme, že jste souhlasili s vyjádřením k tak důležitému problému. Jak často za vámi lidé přicházejí s problémy souvisejícími s hranicemi pozemků?

Alexey Smirnov: Dobré odpoledne. Problémy spojené s hranicemi pozemků se objevují poměrně často. Jedná se o jednu z nejčastějších kategorií pozemkových sporů, která se týká jak fyzických osob, tak právnických osob. To není překvapivé, protože chyby v geodézii, nejednotné dokumenty a chybějící jasně stanovené hranice mohou vést k významným konfliktům.

Etapy řešení sporu o hranice pozemku

— Kde začít řešit spor o hranice pozemku?

Alexey Smirnov: První fází je pokus o mírové řešení konfliktu. Často je možné problém vyřešit bez soudního sporu, zvláště pokud jsou sousedé připraveni na dialog. V takových případech doporučujeme jednání a důležité je objektivně vyhodnotit podklady a skutečnosti.

Zjistěte, jaké doklady máte vy a váš soused. To může zahrnovat katastrální pasy, schémata zeměměřictví a další úřední dokumenty potvrzující vlastnictví. Pokud jsou v podkladech uvedeny různé polohy hranic, mohlo dojít při vyměřování pozemku k chybě, kterou lze opravit opravou podkladů.

— Jak se ujistit, že dokumenty jsou správné a neobsahují chybné údaje?

Alexey Smirnov: Měli byste kontaktovat katastrálního inženýra. Může provést nezávislé ověření pozemku a porovnat skutečné údaje s dokumenty dostupnými v katastru nemovitostí. To může vyžadovat nový průzkum lokality a úpravy plánů hranic.

Právní pomoc ve sporech o pozemky

— V jakých případech je nutné obrátit se na soud při řešení sporu o hranice pozemku?

Alexey Smirnov: Pokud mírová jednání selžou, dalším krokem je obrátit se na soud. K tomu dochází, když si obě strany nadále stojí za svými názory a není možné se dohodnout. Soudní řízení vyžaduje dostupnost důkazů – katastrální listiny, zeměměřické plány, znalecké posudky a další podklady.

Soudy posuzují spory o pozemky dostatečně podrobně a analyzují všechny poskytnuté důkazy. Připravte si proto předem všechny potřebné dokumenty a materiály, abyste soudu předložili úplný obraz. Je důležité si uvědomit, že bytový právník může poskytnout významnou pomoc při přípravě na soudní řízení, vypracování prohlášení a shromažďování důkazů.

Postup přípravy a podání reklamace

— Jak správně připravit a předložit žalobu k soudu?

Alexey Smirnov: Před podáním žaloby je důležité shromáždit všechny dokumenty a důkazy potvrzující vaše práva k pozemku a jeho hranicím. Žalobní návrh musí být sepsán v souladu s požadavky zákona a je důležité jej správně formalizovat, aby jej soud přijal k posouzení.

Žalobní prohlášení musí obsahovat následující informace:

• Název soudu, u kterého je nárok podán.
• Celé jméno žalobce a žalovaného, ​​jejich adresy a kontaktní údaje.
• Popis podstaty sporu a okolností, za kterých vznikl.
• Informace o jednáních a pokusech o mírové řešení konfliktu.
• Seznam požadavků na obžalovaného.
• Seznam přiložených dokumentů a důkazů.

K prohlášení o nároku musí být přiloženy kopie všech dokumentů potvrzujících vaše práva a důvody pro uplatnění nároku. Může se jednat o kopie katastrálních pasů, zeměměřických plánů, fotografie, znalecké posudky a další materiály.

Vedení případu u soudu

— Jakou radu můžete dát pro úspěšné vedení případu u soudu?

Alexey Smirnov: Nejprve je důležité se na soudní jednání důkladně připravit. Prostudujte si svou žalobu, všechny přiložené dokumenty a materiály, abyste byli připraveni na otázky soudu a žalovaného.

Zadruhé buďte připraveni na případná vyšetření. K určení přesných hranic pozemku může soud nařídit zaměření pozemku. Tento dodatečný průzkum je nutný k potvrzení nebo vyvrácení argumentů stran.

Stejně důležité je být korektní a respektovat soud a ostatní strany procesu. Emocionální prohlášení a nevhodné chování mohou negativně ovlivnit vaši pozici. A samozřejmě ve všech fázích soudního řízení bude nepostradatelná asistence kvalifikovaného bytového právníka.

Dokončení věci a výkon soudního rozhodnutí

— Co se stane poté, co soud ve vašem případě rozhodne?

Alexey Smirnov: Poté, co soud rozhodne, musí být vykonáno. Pokud soud vaší žádosti vyhoví, je důležité rozhodnutí vykonat, což může vyžadovat další opatření. Pokud soudní rozhodnutí zvýhodňuje vašeho protivníka, máte právo se proti němu odvolat k vyššímu orgánu.

Vyhovění soudnímu rozhodnutí může chvíli trvat a vyžadovat další úsilí. Pokud je například potřeba provést změny v katastrálních dokumentech, možná budete muset kontaktovat příslušné úřady, aby provedly včasné úpravy.

— Alexeji Vladimiroviči, děkuji za váš komentář. Co byste na závěr mohli poradit našim čtenářům, kteří stojí před řešením sporu o hranici pozemku?

Alexey Smirnov: Hlavní radou je neodkládat řešení sporu a vyhledat kvalifikovanou pomoc. Problémy s hranicemi pozemků mohou na dlouhou dobu zničit vztahy se sousedy a vést k vážným ztrátám. Odvolat se na bytový právník vám umožní efektivně a včas vyřešit problém, chránit vaše práva a zájmy.

A nezapomeňte, že většinu problémů lze vyřešit mírovou cestou, pokud jsou obě strany připraveny na dialog a kompromis. Důležitá je řádná příprava, podrobná analýza dokumentů a pochopení právních aspektů souvisejících s pozemky.

Společnost My Source of Law je vždy připravena poskytnout pomoc a podporu ve složitých otázkách bydlení, ať už se jedná o spor o hranici pozemku nebo jiné právní problémy. Poskytujeme komplexní právní pomoc, díky které se naši klienti mohou cítit chráněni a sebevědomě v jakékoli situaci.

Děkuji za pozornost a přeji hodně štěstí při řešení vašich problémů!

Ushakova Elena Nikolaevna

Moskva, sv. Kuzněckij Most, 21