Smlouva o koupi a prodeji pozemků – 2025: Vzor, jak sestavit | RBC Real Estate

Smlouva o koupi a prodeji pozemků (LPSA) je smlouva, na jejímž základě se prodávající zavazuje převést pozemek na kupujícího a kupující se zavazuje pozemek přijmout a zaplatit za něj podle podmínek smlouvy.

Jaké pozemky lze prodat?

Prodávat a kupovat lze pouze ty pozemky, které jsou evidovány státním katastrálním úřadem. To znamená, že informace o nich musí být v jednotném státním registru nemovitostí (USRRE). Pokud takový údaj v registru není, pak je třeba pozemek vymezit a zapsat na katastrální úřady. Zeměměřictví je stanovení hranic pozemku na pozemku. Jsou vyznačeny na hraničním plánu a Rosreestr je poté vloží do svých databází.

Přečtěte si také: Geodetické práce: jak na to a kolik to stojí

Hlavní kroky při uzavírání smluvního ujednání o pozemku

1. Zapište pozemek do katastru nemovitostí, pokud ještě není zapsán v katastru.
2. Sepište kupní a prodejní smlouvu, kde je nutné uvést údaje o stranách transakce, katastrální číslo pozemku a jeho cenu.
3. Zaplaťte státní poplatek za registraci převodu vlastnictví.
4. Podejte žádost o registraci převodu vlastnictví na společnost Rosreestr a přiložte k ní kupní a prodejní smlouvu.

Jak správně sestavit standardní DCP pro pozemek v roce 2025

Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí být vyhotovena písemně a musí obsahovat jasně stanovené podmínky, jako je předmět smlouvy, její cena a také postup při platbě a převodu pozemku, vysvětluje partner advokátní kanceláře NOVATOR Legal Group, advokát Alexander Katkov.

„Nedodržení jednoduché písemné formy smlouvy nebo například nedostatek informací o webu může vést k neplatnosti transakce,“ varuje Nadezhda Polishchuk, specialistka z advokátní kanceláře Genesis.

Odborníci také vysvětlují, že při prodeji nemovitosti jsou na kupujícího současně převedena práva k pozemku, který taková nemovitost zabírá a která je nezbytná pro její užívání (článek 552 občanského zákoníku).

„Je důležité si uvědomit, že transakce se provádí ve vztahu ke všem objektům (staveniště a objekty investiční výstavby). Technicky je to stanoveno v jedné smlouvě, kde jsou uvedeny všechny objekty, které se na místě mohou nacházet, a jejich ceny,“ dodává Julia Kravchenko, senior právník Tomashevskaya & Partners.

Struktura smlouvy o koupi a prodeji pozemku je standardní a opakuje všechna smluvní ujednání
(Foto: Shutterstock)

Co musí obsahovat smlouva o koupi a prodeji pozemku?

Kupní smlouva podepsaná prodávajícím a kupujícím musí obsahovat následující doložky:

• předmět smlouvy (katastrální číslo, výměra pozemku, druh povoleného využití, adresa);
• práva a povinnosti stran;
• cena a postup platby;
• odpovědnost stran;
• řešení sporů;
• lhůta stanovená pro převod lokality;
• souhlas druhého manžela s prodejem pozemku, je-li ve společném spoluvlastnictví;
• přítomnost nebo nepřítomnost břemen a omezení;
• nemovitostní objekty umístěné na místě (pokud existují);
• údaje a podpisy obou stran.

Když notář potvrdí smlouvu o prodeji a koupi pozemku

Obecně platí, že smlouva o koupi a prodeji pozemku nevyžaduje notářské ověření. Ale to je možné v následujících situacích:

• chtěli to sami prodávající i kupující. Notář prověří právní způsobilost prodávajícího i kupujícího, ověří právo prodávajícího dokončit transakci a zkontroluje, zda na webu nejsou nějaká omezení;
• pozemek patří dítěti nebo částečně nebo zcela nezpůsobilé osobě;
• prodává se podíl na vlastnictví pozemku;
• při sepisování darovací smlouvy. To platí i pro dárky mezi blízkými příbuznými.

Vzor smlouvy o prodeji a koupi pozemku (ke stažení)

Převodní listina ke smlouvě o koupi a prodeji pozemku

Převod nemovitosti prodávajícím a její převzetí kupujícím se provádí podle převodní listiny nebo jiného převodního dokumentu podepsaného stranami, říká Nadezhda Polishchuk. Podle znalce je listina o převodu písemným dokladem o převodu a převzetí nemovitosti nebo naopak o neplnění závazků jedné ze stran.

Je třeba připomenout, že vyhýbání se jedné ze stran podpisu dokumentu o převodu nemovitosti za podmínek stanovených ve smlouvě se považuje za odmítnutí splnit smlouvu. A to se může stát důvodem k soudu pro nucené ukončení nebo naopak pro plnění hlavní smlouvy, dodává Polishchuk.

Zápis vlastnictví pozemků

Převod vlastnictví pozemku podléhá registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, musíte příslušnému oddělení MFC předložit balíček dokumentů, říká Alexander Katkov. Pokud transakce prochází notářem, může nezávisle zasílat dokumenty k registraci převodu vlastnictví na Rosreestr elektronickým podáním dokumentů.

Chcete-li zaregistrovat převod vlastnictví, musíte poskytnout následující dokumenty:

• potvrzení o zaplacení státního poplatku;
• originály pasů stran;
• SNILS;
• originál kupní a prodejní smlouvy podle počtu stran transakce a jedna kopie pro Rosreestr;
• potvrzení o převodu a převzetí (pokud k převodu nemovitosti došlo okamžitě).

Způsoby aplikace:

• osobně;
• prostřednictvím zákonného zástupce (na základě plné moci);
• prostřednictvím notáře, pokud transakci potvrdil;
• prostřednictvím MFC.

Státní registrace vlastnictví pozemku prostřednictvím Rosreestr se provádí do sedmi a při podání prostřednictvím MFC – do devíti pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a dokumentů nezbytných pro tento postup, varuje Alexander Katkov.

Kolik to bude stát

Státní poplatek je 700 rublů, pokud pozemek patří do jedné z následujících kategorií:

• pro individuální bytovou výstavbu (IZhS);
• pro zahradnictví;
• pro zahradnictví;
• pro stavbu garáže;
• pro provozování osobního hospodaření.

Státní registrace vlastnictví pozemku prostřednictvím Rosreestr se provádí do sedmi a prostřednictvím MFC – do devíti pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a dokumentů

Jaká mohou být věcná břemena?

Alexander Marin, právník KSK Group:

— Pozemek může mít věcná břemena v podobě zákazu registračních úkonů nebo být předmětem zástavy vůči úvěrovým institucím. V prvním případě transakce neprojde státní registrací, ve druhém případě může být vlastnictví převedeno na nového vlastníka s věcným břemenem za závazek někoho jiného. Na takový pozemek může být v budoucnu exekuce na základě závazku předchozího vlastníka.

Někdy je pozemek zatížen věcným břemenem (právo omezeného užívání pozemku ve vlastnictví jiné osoby). Prostřednictvím nabytého pozemku může být například umožněn přístup k dalším pozemkům, nový vlastník nemá právo na uzavření přístupu (například instalací plotu po obvodu).

Kdy může být pozemková smlouva prohlášena za neplatnou

Kupní a prodejní smlouva může být prohlášena za neplatnou ve dvou případech:

1. Neplatná dohoda. Jedná se o dohodu, která je uzavřena v rozporu se zákonem například při prodeji pozemku s použitím padělaných dokladů. Taková dohoda se považuje za neplatnou od okamžiku jejího uzavření;
2. Zrušitelná smlouva. Taková dohoda bude platná, pokud se nikdo neobrátí na soud, aby ji prohlásil za neplatnou.

Jak sepsat smlouvu o prodeji a koupi pozemku na základě plné moci

Uzavření smlouvy o prodeji a koupi pozemku prostřednictvím zastupitele nemá žádné zákazy ani omezení. Je-li smlouva uzavřena za fyzickou osobu, pak plná moc, která je vystavena jejím jménem, ​​musí obsahovat zmocnění k uzavření smlouvy jménem zmocnitele s podpisovým právem.

Podle Alexandra Katkova musí být plná moc od fyzické osoby ověřena notářem. V tomto případě musí být v plné moci konkrétně stanoveno právo zcizit konkrétní pozemek s uvedením katastrálního čísla, adresy pozemku, jeho hodnoty nebo cenového rozpětí, za které lze pozemek prodat.

„Důležité je prověřit pravomoci správce, včetně přijímání finančních prostředků, a také platnost a zákonnost plné moci, včetně toho, zda byla odvolána. To lze provést pomocí speciální elektronické služby pro kontrolu plných mocí,“ vysvětluje Yulia Battalova, vedoucí praxe transakční podpory ve společnosti FTL Advisers.

Jak ukončit smlouvu o koupi a prodeji pozemku

Smlouvu o prodeji a koupi pozemku lze ukončit dohodou stran, nebo není-li takové dohody, na základě rozhodnutí soudu.

Řekneme vám, jaké jsou důvody pro ukončení smlouvy o vlastnictví pozemku.

Porušení smlouvy ze strany prodávajícího:

• prodávající bezdůvodně odmítá převést nemovitost na kupujícího;
• prodávající převedl pozemek s vadami, které nelze bez neúměrných nákladů nebo časové náročnosti odstranit nebo jsou opakovaně zjišťovány nebo se po jejich odstranění znovu objevují.

Porušení smlouvy ze strany kupujícího:

• kupující nezaplatil za koupi pozemku;
• kupující dlouhodobě neplatí většinu nákladů na pozemek.

Viz také:

• Jak sepsat smlouvu o darování pozemku
• Individuální bytová výstavba: co je důležité vědět před nákupem letního domu
• Jak zaregistrovat vlastnictví přebytečné půdy na vašem webu

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost