Pokuta za pronájem bytu bez placení daní: jak finanční úřad zjistí nelegální pronájem a jaké jsou důsledky

Mnoho majitelů bytů odmítá uzavřít smlouvu s nájemníky, protože pak budou muset přiznat příjem a zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Pronajímat nemovitost bez smlouvy je ale nezákonné. Řekneme vám, co se stane, když pronajmete byt a nebudete platit daně.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Proč pronajímat byt legálně?

Majitel je ze zákona povinen při nájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu: toto je uvedeno v Kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace. V praxi je dohoda často opomíjena kvůli nepřiznání příjmů a neplacení daně.

Ale legalizace transakce je pro majitele výhodná a zde je důvod.

• Nájemci budou platit nájem pravidelně, protože pokud dojde k prodlení, může se pronajímatel obrátit na soud. A pokud nájemce poškodí opravy, poškodí nábytek, vybavení nebo zatopí sousedy, vymáhat škodu.
• Smlouva může stanovit další podmínky – například, že nájemce musí o odchodu informovat předem. Pak nebude bydlení stát ladem, když budete hledat nové nájemníky.
• Se smlouvou je to bezpečnější – nemusíte se starat o daňové kontroly.

Pomůže vám pronajmout váš byt bez potíží „Letadlo plus“. Naši makléři nemovitost připraví, nafotí prodej a sestaví inzerát, vyberou vhodné nájemce a zorganizují přehlídky. A právníci vám řeknou, jak formalizovat transakci v souladu se zákonem.

Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Příjem z pronájmu bytu, jako každý jiný, podléhá dani z příjmů fyzických osob. Je v zájmu Federální daňové služby sledovat pronajímatele, kteří se skrývají před placením daní. K jejich identifikaci inspektoráty neustále monitorují a využívají různé zdroje informací. Zde jsou ty hlavní.

Banky

Pokud přijímáte platby nájemného bankovním převodem, může si finanční úřad všimnout, že na váš účet je každý měsíc vkládána přibližně stejná částka. To je jasná známka nepřiznaných příjmů: finanční úřady budou muset pouze zjistit, odkud peníze pocházejí.

Rosreestr

Federální daňová služba je obzvláště podezřívavá k majitelům dvou a více bytů. To je logické: pokud existuje volné bydlení, s největší pravděpodobností je k pronájmu. Informace o všech nemovitostech jsou pravidelně poskytovány finančnímu úřadu z Rosreestr. Pokud vlastníte více bytů a v přiznání není uveden příjem z pronájmu, je to důvod k provedení kontroly na místě.

„Dobrí příznivci“

Sousedé nespokojení s chováním nájemníků, uražení bývalí nájemníci nebo kolegové, se kterými došlo ke konfliktu – každý může napsat odvolání na finanční úřad.

To, že někteří lidé v bytě bydlí, samozřejmě neznamená, že se pronajímá nelegálně. Finanční úřad ale bude moci prokázat, že pobíráte nelegální příjmy. Například pomocí stejného výpisu z bankovního účtu nebo účtenek pro přijímání peněz, pokud přijímáte platbu v hotovosti.

Federální daňová služba provede rozhovory se současnými i bývalými nájemníky a sousedy. Majitel bude muset také podat vysvětlení finančnímu úřadu ohledně užívání nemovitosti.

Co se stane s nelegálním pronájmem bytu?

Pokud finanční úřad prokáže příjem z pronájmu bytu, budete muset po celou dobu nelegálního pronájmu platit daň z příjmu fyzických osob. Standardní sazba je 13 %, ale pokud nájemníci zaplatili více než 5 milionů za rok, tak ano zvýší na 15 %.

Za neplacení daní Za pronájem bytu budete muset zaplatit pokutu: 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob. A pokud se inspektorům podaří potvrdit, že příjem byl skryt úmyslně, jeho velikost se zvýší na 40 %.

Kromě pokuty může finanční úřad účtovat i penále. Pro jednotlivce a jednotlivé podnikatele jsou 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace. Tato hodnota se vynásobí počtem dnů zpoždění.

Pokud jste neplatili daň z příjmu fyzických osob, tak jste přiznání nepodali. I pro toto dobře: 5% z částky daně za každý měsíc prodlení, ale celkem ne více než 30% a ne méně než 1000 rublů.

Za velké a hlavně velké částky skrytých příjmů je trest přísnější. Pokud během tří let nezaplatíte daň vyšší než 2,7 milionu, budete podléhat trestní odpovědnost. Možné druhy trestů:

• pokuta od 100 do 300 tisíc nebo ve výši platu na dobu 1 až 2 let;
• zatčení až na 6 měsíců;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na jeden rok.

A pokud částka nezaplacené daně za tři roky přesáhne 13,5 milionu, bude trest ještě přísnější:

• pokuta od 200 do 500 tisíc nebo ve výši platu na 1,5–3 roky;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na 3 roky.

Trestní odpovědnost je samozřejmě krajní opatření, které se vztahuje pouze na svévolné neplatiče. Ale každopádně přiznání příjmu z pronájmu a placení daně z příjmu fyzických osob je výnosnější než dostat pokutu.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Jak legálně pronajmout byt

V první řadě uzavřete nájemní smlouvu s nájemcem bytu. Musí uvádět:

• Podmínky pro složení a vrácení zálohy. To je částka, kterou obyvatelé nechají jako zálohu při nastěhování. Pro majitele je kauce záchrannou sítí: pokud nájemníci něco rozbijí nebo poškodí, tyto peníze nahradí škodu. V ostatních případech se kauce vrací nájemcům při odjezdu.
• Postup při platbě nájemného. Dohodněte se na výši, podmínkách a formě plateb – hotovostní nebo bezhotovostní. Rozhodněte, kdo bude v případě potřeby platit za služby a opravy.
• Odpovědnost za porušení smlouvy. V tomto odstavci můžete specifikovat výši sankcí za pozdní platby a za předčasné ukončení. Pokud se nájemce rozhodne předčasně vystěhovat nebo majitel bude chtít nájemníka vystěhovat před koncem smlouvy, druhá strana dostane náhradu.

Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, musíte do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu 3-NDFL za předchozí kalendářní rok. Daň musí být zaplacena do 15. července.

Dá se ušetřit na daních?

Výše daně z nájemního bydlení se sníží, pokud nepronajímáte byt jako fyzická osoba, ale jako OSVČ. Stav lze získat v oficiální aplikaci Federální daňové služby „Moje daň“. Pokud pronajmete byt soukromé osobě, daň bude 4%, pokud organizaci – 6%. Musíte platit měsíčně. Aplikace automaticky vypočítá výši daně a připomene vám platbu.

Ale je tu nuance: pokud jste OSVČ, nemůžete pronajímat byty. Pokud je to váš trvalý zdroj příjmů, je výhodnější zaregistrovat individuálního podnikatele pomocí zjednodušeného daňového systému (příjmu). Poté bude možné platit daň z příjmu fyzických osob ve snížené sazbě 6 %.

Vyvodit závěry

• Podle zákona musíte při pronájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu a zaplatit daň z příjmu fyzických osob.
• Skrývání příjmů je riskantní: finanční úřad bojuje proti nelegálním pronájmům a pečlivě odhaluje neplatiče pomocí různých zdrojů informací.
• Pokud Federální daňová služba objeví skryté příjmy z pronájmu bytu, budete muset zaplatit plnou daň, pokuty a penále.
• Standardní sazba daně z příjmu fyzických osob pro fyzické osoby je 13 %, ale částku daně si můžete snížit, pokud se zaregistrujete jako OSVČ nebo jako fyzická osoba – podnikatel.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Generální ředitel právní společnosti Mariox Center LLC Oksana Vasilyeva

Příjmy z nájemního bydlení je ze zákona nutné přiznat a odvést z nich daně. Daňový systém v Rusku se dnes stal mnohem jednodušším. Většinu manipulací, včetně placení daní za pronájem bytu, lze provést online pomocí několika dotyků. V tomto článku vám prozradíme, jaký typ placení daně zvolit a jak se nedostat do problémů s finančním úřadem.

Proč platit daně za pronájem bytu?

Pronájem bytu není jen zdrojem příjmů, ale také povinností platit daně. Ruská legislativa stanoví zdanění příjmů z pronájmů bytů, takže tento problém by neměl být ignorován. V opačném případě vám mohou hrozit vysoké pokuty a další negativní důsledky.

Nájemní smlouva: pravidla pro sepisování

Abyste mohli správně platit daně za pronájem bytu, musíte uzavřít nájemní smlouvu. Musí obsahovat všechny podmínky pronájmu bytu, podmínky, velikost, platební postup a mnoho dalšího. Nezapomeňte, že tento dokument zajišťuje vaše práva a chrání vás před případnými spory s nájemcem.

Nájemní smlouvu lze sepsat a uzavřít na libovolnou dobu. Pokud plánujete pronajmout byt na delší dobu – více než rok – musí být dokument ověřen notářem a projít registračním postupem u Rosreestr.

Daně budou muset být zaplaceny ze všech příjmů z pronájmu, včetně energií, pokud jsou zahrnuty v částce pronájmu bytu. Obvykle nájemce platí počáteční zálohu – není třeba ji deklarovat.

Body, které je třeba napsat:

— Předmět smlouvy: adresa bytu, jeho katastrální číslo, plocha, počet pokojů, seznam nemovitostí;
— Platební podmínky pro první platbu. Tyto peníze jsou pro pronajímatele zárukou pro případ poškození majetku nebo porušení smluvních vztahů s nájemcem. Obvykle se jedná o výši nájemného zaplaceného za jeden měsíc;
— Podmínky měsíční platby za nájem bytu (co je v této částce zahrnuto, jaké sankce nabudou účinnosti v případě prodlení s platbou atd.);
– Odpovědnost stran – zde je důležité počítat s negativními scénáři: poškození majetku, věcí v bytě, prodlení s platbou atd.;
— Osvědčení o přijetí a převodu.

Výše daně za nájemní bydlení

Výše daně závisí na formě zdanění, kterou pronajímatel zvolí. U fyzických osob závisí sazba daně na jejich postavení. Fyzické osoby podnikatele a osoby samostatně výdělečně činné mají rovněž povinnost odvádět daně z příjmů z pronájmu bytů.

Pokyny k placení daně z pronájmu bytu

Abyste správně zaplatili daň za pronájem bytu, musíte dodržovat určité pokyny. Nejprve je potřeba určit výši příjmů z pronájmu, poté zvolit daňový formulář a připravit podklady pro vyplnění daňového přiznání. V případě dotazů nebo potíží se raději obraťte na odborníka na daňové právo.

Způsoby, jak optimalizovat zdanění při pronájmu bytu

Existují způsoby, jak optimalizovat zdanění při pronájmu bytu, které umožňují vlastníkovi minimalizovat daňové zatížení. Například pro fyzické osoby může sazba daně činit 13 % nebo 15 % v závislosti na výši příjmu. Jednotliví podnikatelé mohou použít 6% sazbu nebo zaplatit náklady na patent. OSVČ – platí daň se sníženou sazbou 4 %.

Daň z příjmu fyzických osob – 13 nebo 15 %

Daň z příjmu fyzických osob nebo daň z příjmu fyzických osob se platí ročně – do 30. dubna roku následujícího po vykazovaném roce. Například za rok 2024 musíte zaplatit v roce 2025. Sazba daně je 13 % z příjmu. Pokud je příjem vyšší než 5 milionů rublů ročně – pak 15%.

IP – 6% nebo náklady na patent

Pro jednotlivé podnikatele jsou daňové podmínky mnohem zajímavější: při výběru daně z příjmu musí zaplatit 6 % podle zjednodušeného daňového systému – zjednodušeného daňového systému. Přiznání ke zjednodušenému zdanění se podávají stejně jako k dani z příjmů fyzických osob – do 30. dubna je třeba daň zaplatit jednou za čtvrtletí.

Další možností pro soukromé podnikatele je patentový systém (PSN). Omezení pro takový systém je počet zaměstnanců: ne více než 15 lidí. Výběrem patentového systému se můžete vyhnout placení daní z vašich obchodních aktivit, ale samotný patent stojí peníze. Její cena je vázána na konkrétní region a typ činnosti, její výši zjistíte na webu Výpočet patentů.

Samostatná výdělečná činnost – 4 %

OSVČ platí pouze 4% daň z příjmu, pokud pracují s jednotlivci a 6%, pokud spolupracují s firmami. Tyto daňové sazby jsou zmrazeny na 10 let.

Pro osoby samostatně výdělečně činné existuje také daňový odpočet ve výši 10 tisíc rublů. Dokud odpočet nedosáhne této částky, bude sazba daně činit 3 %, nikoli 4 %. To znamená, že pronajímatel bude prvních několik měsíců platit daň se sníženou sazbou. Další výhody tohoto systému: absence byrokratické byrokratické zátěže: odpadá nutnost vyplňovat daňové přiznání. K tomu, abyste se stali zákonným poplatníkem, stačí registrace v mobilní aplikaci nebo na webu Moje daně.
Omezení ale platí i pro výši ročního příjmu. Pokud je vyšší než 2,4 milionu rublů ročně, finanční úřad automaticky převede poplatníka na daň z příjmu fyzických osob.

Pokud máte status osoby samostatně výdělečně činné, požádejte o bankovní kartu pro osoby samostatně výdělečně činné u Gazprombank. Použijte ji jako běžnou kartu a získejte trojitou kombinovanou výhodu +45 % – 25 % cashback v supermarketech, čerpacích stanicích a dalších, 10 % za zaplacení daně z příjmu z povolání a také 10 % cashback ze zůstatku na kartě.

Výhodné možnosti pronájmu bydlení

Při pronajímání bytu je důležité vzít v úvahu všechny možné výdaje a příjmy, abychom určili nejlepší variantu pronájmu bytu, která vám umožní získat maximální užitek. Každý daňový systém má své výhody a nevýhody. Nejvýnosnější variantou – jak z hlediska rozpočtových úspor, tak z hlediska vynaloženého úsilí – je samostatná výdělečná činnost. Pokud však nepronajímáte jeden, ale více bytů, tento systém vám nebude vyhovovat.

Důsledky nezaplacení daně za pronájem bytu

Výše pokuty se odvíjí od výše příjmů z pronájmu bytu. Za nezaplacení daně z pronájmu jednoho bytu je tedy možná pokuta ve výši 20 % z částky nezaplacené daně. Ale pouze v případě, že osoba ignorovala finanční úřady z neznalosti. Za úmyslné vyhýbání se daňovým povinnostem budete muset zaplatit 2x více – 40 %.

Pokud osoba pronajímá několik bytů a příjem z této činnosti je více než 2,7 milionu rublů ročně po dobu tří let, čelí působivější pokutě – od 100 do 300 tisíc rublů nebo ve výši příjmu za 1-2 let. Pokud je výše nezaplacené daně vyšší než 13,5 milionu rublů, pokuta je od 200 tisíc do 500 tisíc rublů nebo ve výši příjmu za 1,5 roku.

Neplacení daní za pronájem bytu může vést k vážným následkům, jako jsou pokuty a dokonce i administrativní odpovědnost. Proto je důležité tento problém neignorovat a včas platit daně z příjmů z pronájmu bytů.