Jak rozdělit dům a pozemek

Registrace sdíleného vlastnictví rezidenčních nemovitostí je stále méně relevantní. Více než ⅓ žádostí spoluvlastníků na právníky souvisí s otázkami „lze rozdělit pozemek s domem“ nebo „jak rozdělit dům a pozemek“. Rozhodli jsme se podělit o své zkušenosti s dělením soukromého majetku a řešením majetkových sporů. Po přečtení článku získáte pokyny od praktikujícího právníka.

Bytový dům je možné rozdělit společně s pozemkem. Rozdělení společného pozemku si vyžádá vrstevnicové zaměření. Chcete-li současně rozdělit pozemek a dům, musíte podstoupit zkoušku pro přidělení podílu na rezidenční nemovitosti. Než začnete s dělením, musíte se ujistit, že technické parametry objektu umožňují zahájit postup. Části domu musí zahrnovat izolované, obyvatelné prostory a musí být vybaveny samostatnými komunikacemi a vchody. Pokud rezidenční nemovitost v současné době nesplňuje požadavky, ale v budoucnu je možná rekonstrukce, pak by mělo být rozdělení provedeno po jejím dokončení.

Rozdělení majetku

Při rozdělení domu zaniká právo na společné spoluvlastnictví. V důsledku toho vznikají nové objekty: dvě nezávislé oblasti. A kapitálový objekt je rozdělen na části, které se přepisují do katastru. Po registraci vlastnického práva k vašemu podílu na rezidenční nemovitosti nemusíte koordinovat instalaci komunikací, získat souhlas s opravami nebo umístěním přístavků na vašem pozemku. Navíc v občanském zákoníku v čl. V § 252 zákona se uvádí, že po zániku podílového vlastnictví ztrácí bývalý vlastník předkupní právo na nabytí podílu na nemovitosti.

Pokud by druhý vlastník souhlas udělit odmítl, je rozdělení domu s pozemkem možné pouze soudní cestou. K tomu je při projednávání případu určeno zeměměřické zkoumání pro pozemek, stavební průzkum pro objekt a nakonec je třeba poskytnout údaje o možnosti či nemožnosti rozdělení.

Postup při rozdělení pozemku a domu

Rozdělení domu a pozemku se formalizuje dvěma způsoby: dohodou uzavřenou vlastníky a soudní cestou, pokud dohody nelze dosáhnout pokojně. Podle Čl. Ustanovení § 252 občanského zákoníku stanoví skutečné rozdělení domu nebo pozemku dohodou. Také jeden z vlastníků má právo na přidělení podílu na domě z nemovitosti uznané za společnou. Není-li souhlas druhého vlastníka dán, je nutné podat žalobu na přidělení podílu na domě za úplatu k soudu. Pokud je dům uznán jako zablokovaný, přečtěte si více o postupu rozdělení zde.

Praktické kroky

1. Zjistěte, zda je ve Vašem případě možné rozdělit bytový dům společně s pozemkem.

Před shromažďováním dokumentů pro rozdělení domu s pozemkem se musíte ujistit, že vytvořené pozemky budou svou velikostí odpovídat stanoveným pravidlům využívání a rozvoje půdy. Majitel za tím účelem kontaktuje správu (požádat může i katastrální inženýr) a obdrží výpis z Řádu územního rozvoje. Kromě velikosti musíte vzít v úvahu požadavky na web:

• Zamýšlené použití odpovídá umístěnému kapitálovému objektu;
• Hranice jsou vymezeny, existuje katastrální plán, o lokalitě nejsou žádné spory;
• Při dělení hlavního pozemku je přípustné vytvořit dva samostatné pozemky s vlastním výjezdem a příjezdovou komunikací.

Pokud jde o dům, rozdělení je možné, pokud jsou samostatné vchody a inženýrské systémy a nemovitost odpovídá urbanistickým a technickým normám. Vyšetřením se zjistí, zda je možné objekt rozdělit a jaký je nejlepší způsob, jak to udělat.

2. Kontaktujte katastrálního inženýra.

Po vydání znaleckého posudku, že dům a pozemek lze rozdělit, se majitel uchýlí ke službám katastrálního inženýra, který vypracuje technický plán a plán hranic. Za účelem přípravy dokumentů katastrální inženýři navštíví místo, provedou měření a zkontrolují, zda skutečné hranice pozemku odpovídají těm, které jsou uvedeny v dokumentech. Dělají kresby. Dispoziční plán a plány hranic pozemků po zástavbě je třeba odsouhlasit se správou a následně nově vzniklé pozemky zapsat do katastru nemovitostí. Údaje o původní parcele jsou z katastru vyňaty.

3. Sepište a podepište smlouvu o rozdělení.

Sdílené vlastnictví zaniká vzájemnou dohodou stran. Dokument je vyhotoven v elektronické i písemné podobě a podepsán vlastníky. Chcete-li dát dokumentu právní sílu a eliminovat riziko napadení, je lepší uzavřít dohodu za účasti advokáta nebo notáře. Při dělení nemovitostí předsoudním způsobem jsou splněny požadavky stanovené v občanském zákoníku, čl. 421, 252 a 432. Smlouva obsahuje tyto údaje:

• datum uzavření mírové smlouvy, údaje o advokátovi nebo notáři, za jehož přítomnosti je dokument sepsán;
• Kontaktní a osobní údaje obou vlastníků nemovitostí (manželé, příbuzní, další spoluvlastníci);
• Charakteristika nemovitých objektů podléhajících členění: plocha, počet podlaží, poloha, hraniční údaje;
• Důvody, na základě kterých jsou každému vlastníkovi přidělena vlastnická práva. Dále je uvedena absence věcných břemen a velikost podílů;
• Dohodnutý postup při dělení nemovitosti. Údaje o ztrátě práva sdíleného vlastnictví a vzniku nových práv k objektům.

Pokud je nemovitost přidělena některému z vlastníků v nepoměru k podílu, který mu náleží, je výše náhrady dodatečně stanovena ve smlouvě.

4. Odešlete dokumenty společnosti Rosreestr.

Provedená dohoda, technický plán a plán hranic se zasílají společnosti Rosreestr, aby zadala údaje do Jednotného státního registru nemovitostí o nových objektech, ukončila společné vlastnictví a zrušila registraci hlavního majetku. K tomu je vládním agenturám předložen balíček dokumentů: žádost všech vlastníků, pasy, dohoda o rozdělení pozemku pod domem a kapitálové struktuře, dokumenty o titulu, technická dokumentace.

Dokumenty jsou společnosti Rosreestr zasílány v digitální podobě, certifikovány elektronickým podpisem, poté jsou zkontrolovány zaměstnanci a na základě poskytnutých informací jsou provedeny změny v Jednotném státním registru nemovitostí. Každému z vlastníků je vystaven výpis, který osvědčuje zapsané vlastnické právo k části domu a pozemku. Více o postupu při zápisu vlastnického práva k pozemku čtěte zde.

Metody řešení sporných problémů

Ne vždy je možné, aby se majitelé mezi sebou pokojně dohodli. Sdílený majetek mezi manžely nebo příbuznými se nejčastěji stává důvodem pro řešení sporné otázky u soudu. K rozdělení nemovitosti – pozemku a domu – je pak třeba sepsat žalobu, připravit seznam dokumentů pro soud a provést průzkum a určit velikost podílu.

Připravte si žalobu a další dokumenty, v případě potřeby kontaktujte právníka pro řešení majetkového sporu, pro zastupování při jednání.

V žalobě je uveden název soudu, kde bude spor řešen, údaje o žalobci a žalovaném a zástupci stran. Jsou popsány požadavky na žalovanou a žádosti k soudu o rozdělení domu a pozemku a následný zánik společných vlastnických práv. Stanovené úkoly jsou podpořeny důkazy potvrzujícími postavení žalobce. Je popsán současný zavedený postup užívání rezidenční nemovitosti a přání vlastníka, jaká část nemovitosti má být přidělena. Stručně popisuje přípravné kroky, které strany podnikly, než se obrátily na soud s cílem vyřešit spor.

Doklady přiložené k žalobě: výpisy potvrzující vlastnické právo, smlouvy s uvedením velikosti podílu na nemovitosti, znalecký posudek s uvedením, že předměty lze rozdělit.

Podejte žalobu, zúčastněte se soudního řízení nebo kontaktujte právníka, který zastupuje vaše zájmy.

Žaloba je připravena v textové a digitální podobě, předložena do kanceláře soudu, poté je stanoven termín soudního jednání. Případ se posuzuje do 2 měsíců. Pokud jsou naplánována další vyšetření, může být lhůta prodloužena o dobu provedení kontroly. Při projednávání sporu jsou často jmenovány tyto typy zkoušek: stavba, územní řízení a také kontrola přidělení podílu na domě. V důsledku toho je soudci poskytnuta podrobná zpráva popisující parametry kapitálového zařízení a lokality a je dána odpověď na otázku o možnosti a dostupných možnostech rozdělení.

Soud rozhoduje o jmenování znaleckého zkoumání, schvaluje otázky a přihlíží k obdrženým odpovědím. V závěru je uvedeno, zda je možné rozdělení provést či nikoliv a jaké další práce nebo rekonstrukce jsou k tomu zapotřebí. Dojde-li v důsledku rozdělení ke snížení podílu jednoho z vlastníků, stanoví výši náhrady znalec. Pokud jsou na místě nepovolené přístavby, průzkum určí, zda objekty neporušují práva jiných osob a určí úroveň bezpečnosti. Soud rozhodne, zda takové stavby legalizuje či nikoliv. Po přezkoumání všech okolností případu a rozboru došlých návrhů, důkazů a závěrů soud pravomocně rozhodne o rozdělení pozemku a bytového domu mezi vlastníky. Pokud se prokáže, že je nutná rekonstrukce, soud v rozhodnutí vyznačí, že rozdělení je možné až po dokončení stavebních prací.

Po obdržení soudního rozhodnutí vypracujte technický plán.

Když je rozhodnuto ve prospěch žalobce a je vydáno usnesení o rozdělení kapitálového objektu a pozemku, katastrální inženýr zpracuje technickou dokumentaci domu a územní plán. Shromažďuje dokumenty a předkládá je společnosti Rosreestr, včetně rozhodnutí soudních orgánů. Staré objekty se vyřazují z evidence v Jednotném státním registru nemovitostí a přidávají se nově vytvořené. Na základě rozhodnutí soudu je zapsáno vlastnické právo a zaniká společné vlastnictví kapitálového objektu a pozemku.

Když je sekce neplatná: Bytovou nemovitost nebude možné rozdělit, pokud vznikne část domu nevhodná k bydlení. Nejlepší je rozdělit domy, které mají samostatný vchod a izolovaný blok. Rovněž rozdělení není možné, pokud nebyl obdržen souhlas vlastníků, technické parametry nemovitosti neumožňují zahájení řízení.

Pokud máte pochybnosti o tom, zda je možné rozdělit pozemek a dům, nechte si poradit s právníkem, situaci rozebereme a určíme šance na kladné rozhodnutí o rozdělení majetku.

Dělíme pozemek i dům zároveň. Připravíme technický a hraniční plán, navštívíme lokalitu a provedeme kontrolu. Vydáváme závěr. Pomáháme se sepsáním smlouvy a prohlášení o nároku. Účastníme se soudních jednání a dosáhneme rozhodnutí ve váš prospěch. Zeptejte se a vyjasněte si informace s našimi odborníky na čísle: 8 (495) 649-94-39.

Poskytujeme následující služby:

• Závěr katastrálního inženýra
• Změna kategorie pozemku
• Oprava chyb v katastru
• Katastrální práce
• Měřicí práce
• Přestavba domu z nebytového na bytový
• Přestavba bytového domu na nebytový dům
• Proměna zahradního domku na obytný
• Půdorys
• Projekt územního průzkumu
• projekt přestavby
• Sekce budov
• Povolení k přestavbě
• Změna VRI
• technický plán
• Technický plán k pronájmu
• Vysvětlení prostor

V případě rozvodu nebo dědictví majetku je zcela běžné, že musíte rozdělit soukromé domy. Toho lze dosáhnout dvěma způsoby. Prvním je přidělení podílu na domě.

Podíl, který bude vlastník vlastnit, je stanoven písemně. Poté mu může být vyplacena náhrada za ukončení jeho vlastnických práv, nebo může sám vyplatit náhradu ostatním akcionářům a stát se plným vlastníkem celé budovy. Pokud ale takové rozdělení nevyhovuje a dům sám umožňuje stavební změny, lze provést skutečné rozdělení domu. To znamená, že budova je zrekonstruovaná, každý akcionář má svůj samostatný vchod a obytné prostory jsou rozděleny příčkami.

Postup při dělení domu v naturáliích

K rozdělení domu v naturáliích je nutné podat žalobu k soudu. Soud obvykle pomáhá vyřešit problém smírně a mezi stranami je uzavřena dohoda o narovnání, která upřesňuje všechny podrobnosti o rozdělení. Pokud se strany nedohodnou na dohodě o narovnání, pak soud vydá soudní příkaz. Dům je podroben kontrole znalcem, a pokud ten rozhodne, že reálné rozdělení bytového domu je možné, pak má soud několik možností, jak prostory upravit. Soud je zváží a spravedlivě rozhodne. Zpravidla se přihlíží k situaci obou stran, např. při rozvodu se tradičně přiděluje lepší část domu manželovi a dětem. Náklady na takovou rekonstrukci jsou rozděleny rovným dílem mezi akcionáře. V tomto případě však může soud zohlednit i postavení jedné ze stran a tuto zásadu porušit.

V této sekci je poměrně mnoho nuancí. Například se berou v úvahu pouze ty místnosti, které jsou vhodné k bydlení. Pokud se nějaké technické místnosti přeměňují na obytné, nebere se na ně zřetel. Totéž platí pro prodloužení, která nejsou uvedena v pasu nemovitosti. Pokud tedy existují nějaké nevyúčtované prostory, aby bylo rozdělení provedeno spravedlivě, je třeba se před podáním reklamace nejprve postarat o jejich legalizaci. Za tímto účelem se opět provádí vyšetření.

Odborné posouzení rozdělení domu lze provést i soukromě, pokud mezi vlastníky panují dobré vztahy a všichni se dohodnou na smírném řešení. Dohodu o skutečném rozdělení domu může sepsat každý právník, poté musí být listina ověřena notářem. Vyšetření je potřeba nejen pro spravedlivé rozdělení domu, ale i pro bezpečnost samotných obyvatel. Poměrně často nelze provést rekonstrukci budovy a přestavbu z důvodu porušení pevnosti budovy. To platí zejména pro staré domy, které i bez jakýchkoli změn potřebují velké opravy.

Jakmile je uzavřena dohoda o narovnání nebo je vydáno rozhodnutí soudu, začíná postup pro přeregistraci dokumentů. Poměrně často je pozemek rozdělen spolu s domem. Doporučuje se to udělat okamžitě, protože to ušetří spoustu času. V důsledku toho skutečné rozdělení domu vede k tomu, že akcionáři obdrží pasy za svůj podíl na bydlení. Stojí za to pamatovat, že i když se od sebe oplotíte přepážkou, stále budete muset společně vyřešit mnoho problémů souvisejících s bydlením, například velké opravy střechy, základů a komunikací.

Jak zrekonstruovat dům při dělení

Vlastní rozdělení bytového domu je složitý postup, ale je zcela proveditelný. Hlavní náklady jsou na instalaci nové kuchyně, koupelny a WC. Instalatérství je nejproblematičtější oblastí, protože je často nutné přepracovat hlavní komunikace vedoucí k domu. Pokud se použijí nějaké autonomní zásobovací systémy, vznikají přirozené potíže při jejich dělení nebo společném využívání. Proto je důležité všechny tyto body podrobně popsat v dohodě na základě provedeného zkoumání sítí. Pokud jde o samostatný vchod, bude nutné vybudovat nový vchod a zařídit verandu. Vnitřní stěny se však snadno staví pomocí sádrokartonových panelů. Možná bude nutné nainstalovat samostatný elektroměr, stejně jako měřiče vody a tepla. Některé náklady na údržbu domu ponesou akcionáři rovným dílem, ale musí to být předem dohodnuto a specifikováno ve smlouvě.

Na rekonstrukci domu je lepší najmout si dobré řemeslníky, kteří práci provedou podle schváleného projektu a dohody, aby byl každý majitel spokojen a nevznikaly důvody pro nové spory.

Autor článku: Architekt centra inženýrských služeb a technických expertiz LLC Mukhina E.V.